El gobierno promueve nuevas reglas para construir en la ciudad

Enviará a la Legislatura una reforma del Código de Planeamiento; impulsa edificaciones más homogéneas y alturas por barrio; promete participación vecinal

Una ciudad "a escala humana", con mayor homogeneidad en alturas en las construcciones, la eliminación de disrupciones y la promoción de mixturas de usos que permitan evitar la delimitación de zonas o distritos hoy establecidos son algunas de las propuestas que el gobierno porteño plasmará en un proyecto de reforma del actual Código de Planeamiento Urbano, que someterá a discusión entre vecinos y expertos para definir la futura morfología de la Capital.

Ahorrar en ladrillos

Comenzará a cotizar el primer fideicomiso financiero con oferta pública vinculado con la construcción de viviendas. Es una vía de acceso a la casa propia a través del ahorro, capital 

que financiará el proyecto inmobiliario.

La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó el primer fideicomiso financiero con oferta pública atado a proyectos inmobiliarios con destino a la vivienda unifamiliar. El instrumento facilitará el acceso de las familias a la vivienda. Las cuotas de los aportantes se actualizarán mensualmente en función del alza de los costos de construcción, que el año pasado llegó al 30 por ciento promedio. Este programa financiará a desarrolladores inmobiliarios mediante la emisión de valores de deuda ajustables por la tasa de interés interbancaria Badlar y certificados de participación equivalentes a un metro cuadrado. El total del programa asciende en esta primera etapa a 30 millones de pesos y está destinado a cualquier perfil de inversor.

Construcción: entre el parate y la concentración

El cepo cambiario y la suba de costos frenó la actividad. “Sólo las grandes constructoras lograron adaptarse”, dicen los expertos.

La incertidumbre económica y la pesificación de las transacciones frenó la actividad, un parate que se tradujo en achicamiento del mercado y una mayor concentración. Básicamente, empresarios y analistas coinciden en que sólo las grandes desarrolladoras, con espaldas financieras, lograron adaptarse a las dificultades y sobrevivir en este escenario. El ladrillo, de todos modos, constituye hoy una de las pocas opciones para canalizar excedentes en pesos de empresas, impedidas de transformar en dólares sus utilidades.

La construcción muestra así sus dos caras. La venta de propiedades nuevas, de algún modo, se mantiene a flote. Las inmobiliarias y la venta de usados, en cambio, es el segmento más perjudicado. Y también las constructoras más chicas, muchas de las cuales se ven imposibilitadas de iniciar una obra ya que deben afrontar el alza del precio de los terrenos, un costo que representa entre el 25 y el 30% del total de un emprendimiento. “Frente a esto, el pequeño desarrollista no tiene muchas alternativas ni tampoco espaldas financieras”, resume Soledad Pérez Duhalde, analista de la consultora abeceb.

La construcción espera tiempos mejores

La actividad de este sector de la economía padece bajas en despacho de materiales y permisos. Una luz: el plan Pro.Cre.Ar.

La caída evidente en la actividad e la construcción en los últimos tiempos, como no se registraba desde 2009 –el peor año desde el fatídico 2002–, se reflejó claramente en todas las mediciones de la temperatura del sector por distintas vías. Por caso, el Indice Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), del Indec, que sigue la evolución de la demanda de un muestreo de insumos representativos, tuvo en enero un retroceso del 5,7% interanual (comparado con enero de 2012), si bien la baja respecto a diciembre resultó poco llamativa: apenas 0,5%.

En rigor, que enero no haya sido demasiado peor que diciembre no es para alegrarse, ya que la comparación interanual venía arrojando porcentajes negativos desde abril, es decir, durante diez meses seguidos, evidenciando la caída en 2012 respecto de 2011. Sobre todo durante la segunda mitad del año pasado: mientras el primer semestre –siempre según el Indec– cerró con un retroceso del 0,8% interanual acumulado, el segundo mostró un descenso del 5,4%.

Detalles del “modelo inmobiliario cordobés”

Los desarrolladores de esa provincia venden el 75% de sus unidades con financiación en pesos hasta 20 años.

Un dato para causar envidia: según la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), tres de cada cuatro ventas de departamentos (el 75%) en la capital provincial son a través de planes de pago con plazos mayores a tres años, es decir, que superan el tiempo de obra y entrega de las unidades. La explicación de este fenómeno, inédito en el país, es la estrategia de desarrollo y financiación que vienen llevando adelante los principales constructores de la capital provincial.

Desde hace algunos años, firmas locales como Edisur, GNI, Gama, Euromayor y algunas más ofrecen planes de financiación ideados especialmente para facilitar el acceso a la vivienda de la clase media, y cuyas características principales son la financiación a largo plazo con cuotas fijas en pesos y sin adelanto (o al menos no significativos) ni requisitos que ahuyenten a los interesados, a través de fideicomisos al costo.

Que no se repita la historia

En la ciudad de Buenos Aires se realizan unas 90.000 operaciones de compraventa y 200.000 contratos de alquiler por año.

Dado que los contratos tienen una duración de dos años y que además existen niveles de vacancia, podemos concluir que alrededor de 450.000 unidades están afectadas al mercado de alquileres (un 30% del stock de la ciudad que asciende a 1.500.000 unidades).

Gran parte de estas unidades corresponde a la producción inmobiliaria de la última década, que asciende a unas 150.000 viviendas, caracterizada por ser pequeñas, en buenas zonas y motorizadas principalmente por inversores que primero invierten en el proyecto y luego persisten como inversores de renta.

Según datos de la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario, en la ciudad la producción y comercialización de inmuebles involucra a más de 20.000 empresas (13,3% del total), empleando a más de 130.000 personas (el 8,2% del empleo), aporta un 14% (8000 millones de dólares) al PBI de la ciudad y tiene un efecto dinamizador sobre toda la economía por su extensa cadena de valor. Estos números deberían ser tenidos en cuenta por los legisladores a la hora de evaluar cualquier proyecto de ley de locaciones urbanas.

Es positivo que nuestros dirigentes políticos se ocupen de un tema tan importante como es el acceso a la vivienda. Pero sin perder el foco de que el principal limitante por el que miles de argentinos no logran acceder es la inflación y por cuyas tasas vigentes no hay crédito hipotecario de largo plazo posible ni bancos que quieran prestar ni personas que se animen a tomar prestado.

Ante la falta de crédito se diseñaron esquemas de financiación según las posibilidades de la demanda, que cuenta con ahorros y que puede comprometer cierta parte de su ingreso futuro para pagar una cuota.

La inversión en ladrillos siempre fue para los argentinos resguardo de los ahorros y permitió generar fuentes de trabajo, riqueza y desarrollo.

No olvidemos que cada vez que el Estado intervino en el mercado de alquileres se achicó la oferta de viviendas en locación, aumentaron los precios y, lo peor, cayó la inversión en la construcción.

Que no se repita la historia de lapidar lo que está funcionando y volver a experimentar en lo que lleva al fracaso. 

Fuente: La Nacion

Link: http://www.lanacion.com.ar/1464717-que-no-se-repita-la-historia

Obras activas

La mayoría de los indicadores muestran que el sector de la construcción sigue con buena actividad. Importante crecimiento de los costos de mano de obra.

 

Según el último informe del INDEC, de enero 2012 a enero 2011 la actividad de la construcción registra un crecimiento del 4,7% desestacionalizado. Esta variación interanual significa un repunte en el sector, ya que en octubre 2011 se registró una suba interanual de 6,8%, en noviembre 3,3% y en diciembre 3,3%. Siempre comparando los meses con el mismo del año anterior. Enero 2012 con diciembre de 2011 tuvo una mejora de un 1,2 desestacionalizado.

Más vale viejo conocido

La gran mayoría de los desarrollos y permisos de construcción se concentran en dos o tres barrios. El perfil de los inversores y la demanda dificultan la búsqueda de nuevas zonas.

 

La saturación de desarrollos inmobiliarios en las zonas más demandadas de Buenos Aires en desmedro del resto de la ciudad llegó para quedarse. Así, aunque en 2011 la cantidad de permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires duplicó la superficie inscripta el año anterior según cifras del gobierno porteño (más de 2,5 millones de metros cuadrados contra 1,3 millón), su fuerte concentración en los pocos barrios de siempre relativiza de algún modo la buena nueva.

Apostando al ladrillo

Luego de varios años, la construcción vive en Necochea un tiempo de esplendor. Sin embargo, los empresarios del sector dicen que no se trata de un boom.

A ojos vista, en los últimos años Necochea ha recuperado los tiempos de gloria en cuanto a construcción. No menos de una decena de edificios, infinidad de viviendas, ampliaciones particulares y en menor escala la obra pública, han cambiado la fisonomía local y de Quequén, perfilando una especie de despegue.

Buenos Aires. La construcción de casas, en extinción

Florencia Forcinito y su esposo vivieron desde chicos en edificios. Por eso, cuando llegó el momento de mudarse juntos, no lo dudaron: construyeron su propia casa en una esquina de Núñez. "Queríamos un lugar a medida y con más metros cuadrados. Compramos un viejo almacén de 1928. Ayudó que mi marido es arquitecto, así que la diseñamos a nuestro gusto. Estuvimos dos años en obra y desde entonces la disfrutamos", contó la mujer, de 42 años.

La elección de esta pareja no resulta muy común en la Capital. Estadísticas de la Dirección General de Planeamiento Urbano local confirman que, en la ciudad, las casas nuevas son una especie en retirada: en los últimos diez años, sólo el 1,8% de los permisos para la construcción de unidades residenciales se destinó a casas a estrenar, mientras que durante la década anterior la proporción alcanzaba el 6,5%. Paralelamente, avanzaron los edificios: en los últimos cinco años, se erigieron apenas un promedio de 6 casas por cada 1000 departamentos.

Inversiones en miniturismo

Chascomús, Tandil, Lobos y Balcarce son plazas muy atractivas para desarrollos turísticos. Los terrenos son más baratos que en la Costa Atlántica y se construyen desde aparts hasta hostels.

Es fuerte en el interior el déficit habitacional

El ritmo de construcción oficial no alcanza al demográfico y a la formación de nuevas parejas. Problemas para acceder al crédito hipotecario y diferencias notorias entre la capacidad salarial y los precios de la vivienda estándar.


Según un informe del Centro de Información y Comunicación de la Universidad Nacional de Cuyo, el déficit habitacional en Mendoza requiere de 80.000 ampliaciones y 40.000 nuevas viviendas.

Los costos de la construcción crecieron un 19,8% en octubre

El Índice de Costos de la Construcción elaborado por el INDEC señala que los costos del sector se han incrementado un 0,8% en octubre con respecto al mes anterior. Asimismo, en la comparación interanual, se observa un alza del 19,3%, continuando de esta manera con un proceso de aceleración de suba de los costos iniciado en junio último. Los tres capítulos que componen el nivel general de costos registraron fuertes variaciones positivas con respecto al año anterior. Por un lado, los gastos generales son los que han reportado los mayores incrementos, con una variación interanual del 27,4%. El precio de los materiales, en tanto, solo registraron un alza del 11,7%. En cuanto al costo de la mano de obra, esta creció un 24,9% en referencia a octubre pasado.

Panorama para el 2012. La actividad de la construcción después de las elecciones. Pronostican un crecimiento menor que el actual.

Con la confirmación de la continuidad del actual Gobierno nacional y los primeros números del balance final del año en la mano, los especialistas muestran un optimismo moderado para pronosticar el desempeño de la actividad de la construcción en el próximo año.

Para vislumbrar el clima de negocios que se espera para el 2012, el analista político Sergio Berensztein, director de Poliarquía, destaca tres aspectos críticos: el precio de los comodities, el crecimiento de Brasil y la devaluación que pueda establecer en su economía. En ese sentido, una caída en el precio de los comodities resentiría la actividad en el sector, según el analista. A su vez, la aceleración en la fuga de capitales no será beneficiosa en el corto plazo. Aunque, a la larga, según Berensztein, parte de ese dinero se volcará a la construcción como refugio de valor.