La saturación de desarrollos inmobiliarios en las zonas más demandadas de Buenos Aires en desmedro del resto de la ciudad llegó para quedarse. Así, aunque en 2011 la cantidad de permisos para construir en la Ciudad de Buenos Aires duplicó la superficie inscripta el año anterior según cifras del gobierno porteño (más de 2,5 millones de metros cuadrados contra 1,3 millón), su fuerte concentración en los pocos barrios de siempre relativiza de algún modo la buena nueva.
En efecto, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Caballito, en el segmento residencial, más San Nicolás (el “Centro”) en oficinas lideran con comodidad y suman entre los cinco casi la mitad de la superficie en cuestión, mientras que Parque Patricios, favorecido por políticas oficiales y la presencia del Distrito Tecnológico, araña el 1 por ciento (25.000 m2) del total: tan abajo en la tabla que hasta quedó afuera de la infografía que ilustra esta página.
Estos datos confirman que, aunque hace ya un lustro que los desarrolladores advierten sobre la necesidad de que abrir el juego hacia otras zonas –muy especialmente el Sur–, lo cierto es que la realidad los obliga a mantenerse en tierra firme. “La concentración en determinadas zonas es consecuencia del riesgo que supone apostar a otras nuevas, porque plata buena sobre tierra mala da un producto malo”, explica Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Esto explica, entre otras cosas, que actualmente los dueños de los terrenos puedan pedir 1.000 US$/m2 de incidencia en cualquier lugar de Palermo o Belgrano y los inversores convaliden ese valor. En opinión de Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, los desarrolladores “tienen que construir allí donde esté la demanda, no la pueden inventar”. Por su parte, Federico Azubel, socio de ATV Arquitectos, explica que probar suerte en un barrio nuevo “siempre genera incertidumbre”, aunque admite que los primeros “son los que van a sacar los mejores réditos”; como de hecho les sucedió a ellos, pioneros en Palermo Hollywood.
Pero, en general, la pregunta sobre si existe la posibilidad de ganar nuevos barrios para los desarrollos inmobiliarios y generar una nueva demanda en sitios olvidados también suele ser respondida con algún escepticismo. “Si me pongo a construir edificios entre medianeras en Villa Lugano, no sé si voy a producir un cambio en un barrio poco desarrollado. Otra cosa es si soy (Eduardo) Costantini y me propongo refundar Escobar con un proyecto de miles de hectáreas”, opina el titular de Le Bleu, en un claro ejemplo que apunta a la necesidad de un fuerte respaldo financiero para poder apostar con riesgo.
Podría objetarse, sin embargo, esto que la saturación de edificios entre medianeras en Villa Urquiza en los últimos diez años, por citar el ejemplo más notorio, sí produjo un cambio radical y elevó tanto la demanda como los precios. La pregunta, entonces, podría ser: ¿qué barrios pueden generar un fenómeno similar y qué barrios no? Azubel cita el ejemplo de Villa Crespo, donde hoy se piden incidencias de 900 US$/m2, casi lo mismo que se pide hoy en Palermo, cuando dos años antes era de 600.
En este sentido, Magalí Claro, titular de la desarrolladora Plus Develop, asegura que los barrios con posibilidades de incorporarse al mercado son casi exclusivamente “los aledaños a los ya consolidados”. De hecho, Villa Urquiza creció por su vecindad con Belgrano, y Magalí sugiere que lo mismo podría ocurrir con Villa Ortúzar, Chacarita o algunos bordes todavía silvestres de Palermo Hollywood. En cuanto a los barrios del Sur, donde las incidencias no superan los 500 US$/m2, Gómez Picasso opina que allí, por lo general, sólo compran usuarios finales, es decir, familias vinculadas con la zona por motivos familiares o laborales.
Pero la inmensa mayoría del volumen de construcción se debe al aporte de inversores pequeños y medianos que buscan una renta, que tienen como máximo US$ 100.000 para invertir, y lo hacen en departamentos chicos de uno o dos ambientes, que suman casi el 80% de la superficie inscripta para construir en la Ciudad.
“En realidad, hay una demanda insatisfecha muy grande de departamentos de dos o más dormitorios a estrenar. El problema es que, para poder financiarse, los desarrolladores necesitan prevender, y los departamentos grandes se venden terminados”, explica Magalí. Agrega que sus compradores son familias que para eso necesitan vender antes”.
Para revertir esta tendencia, Gómez explica que la condición indispensable es el acceso al crédito para el consumidor final: la eterna asignatura pendiente.
Fuente: Clarin Arq
Link: http://arq.clarin.com/inmobiliario/vale-viejo-conocido_0_658734389.html
En este sentido, Magalí Claro, titular de la desarrolladora Plus Develop, asegura que los barrios con posibilidades de incorporarse al mercado son casi exclusivamente “los aledaños a los ya consolidados”. De hecho, Villa Urquiza creció por su vecindad con Belgrano, y Magalí sugiere que lo mismo podría ocurrir con Villa Ortúzar, Chacarita o algunos bordes todavía silvestres de Palermo Hollywood. En cuanto a los barrios del Sur, donde las incidencias no superan los 500 US$/m2, Gómez Picasso opina que allí, por lo general, sólo compran usuarios finales, es decir, familias vinculadas con la zona por motivos familiares o laborales.
Pero la inmensa mayoría del volumen de construcción se debe al aporte de inversores pequeños y medianos que buscan una renta, que tienen como máximo US$ 100.000 para invertir, y lo hacen en departamentos chicos de uno o dos ambientes, que suman casi el 80% de la superficie inscripta para construir en la Ciudad.
“En realidad, hay una demanda insatisfecha muy grande de departamentos de dos o más dormitorios a estrenar. El problema es que, para poder financiarse, los desarrolladores necesitan prevender, y los departamentos grandes se venden terminados”, explica Magalí. Agrega que sus compradores son familias que para eso necesitan vender antes”.
Para revertir esta tendencia, Gómez explica que la condición indispensable es el acceso al crédito para el consumidor final: la eterna asignatura pendiente.
Fuente: Clarin Arq
Link: http://arq.clarin.com/inmobiliario/vale-viejo-conocido_0_658734389.html
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