Chile. ¿Qué es el mutuo hipotecario?

Es un préstamo de dinero que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o para fines generales, o para pre-pagar o refinanciar otro crédito hipotecario con fines similares.

Luis Felipe Mendía Infante.

Abogado de la Universidad de Chile.

Antes de analizar el mutuo hipotecario debemos saber qué es el contrato de mutuo.

Según nuestro Código Civil, el mutuo o préstamo de consumo es un contrato en que una de las partes (mutuante) entrega a la otra (mutuario) cierta cantidad de cosas fungibles (consumibles) con cargo de restituir otras tantas del mismo género y calidad.

El mutuo hipotecario: es un préstamo de dinero que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o para fines generales, o para pre-pagar o refinanciar otro crédito hipotecario con fines similares. Se otorga en pesos o unidades de fomento (UF) y está sustentado en un contrato concedido por escritura pública. El préstamo conferido se garantiza mediante hipoteca constituida sobre un inmueble, a favor de la entidad financista para asegurar el cumplimiento del crédito.

Vivir en Buenos Aires se torna más caro para estudiantes del interior y extranjeros

Entre un 12 y 50% se encarecieron los gastos, sobre todo de alquiler y alimentación

Las cuentas no le cerraron este año a Shirley Cabrera, una ecuatoriana que vino a cursar un máster de periodismo en la Universidad de San Andrés. "Saqué un crédito de 18.000 dólares [85.680 pesos] para costerar mis gastos de marzo a diciembre, pero no me alcanzó", dice. El alto costo del alquiler para extranjeros debido a la falta de garantía y el aumento mes tras mes en el precio de los víveres era algo que no preveía.

Parte de ese crédito va para la cuota de los $ 35.000 que le cuesta el máster. Y con los 50.680 restantes paga el alquiler, los gastos de transporte y alimentación de diez meses. Para ahorrar buscó una vivienda compartida con otros siete estudiantes de la Argentina y el exterior en el barrio Villa del Parque, donde paga $ 1300 por un cuarto.

Alpargatas, otro rescate patrimonial

En curso de finalización, la recuperación del edificio de Alpargatas en Barracas, ejemplo del primer racionalismo, es otro triunfo para el patrimonio de la ciudad.

“La terminación de los trabajos de puesta en valor del edificio de la calle Azara 841, que se encuentra en curso, es la culminación de un proceso largo, laborioso y extremadamente complejo. Las cuestiones involucradas abarcan aspectos reglamentarios, de preservación histórica, tecnológicos, logísticos y de sustentabilidad” destacó el arquitecto Lucio Neumann del Estudio Neumann-Kohn, que llevó adelante la obra.

España. La burbuja no ha acabado de desinflarse

El mercado lleva tres años atascado en más de 670.000 viviendas nuevas sin vender

Una subasta de 1.100 pisos con descuentos de hasta el 60%. Esa es la oferta que lanzó la nacionalizada Bankia para acelerar el “drenaje” de los activos inmobiliarios que se quedó en prenda cuando los clientes dejaron de pagar las hipotecas. El Sabadell anunció la semana pasada otras rebajas de guerrilla. Los precios de la vivienda registraron en el tercer trimestre de 2012 la mayor bajada desde el pinchazo de la burbuja (un 9,3% interanual), según el Ministerio de Fomento. Y es que el mercado del ladrillo se revuelve: el sector financiero acelera la venta los restos del naufragio porque la reforma financiera les obliga a contabilizar más pérdidas de su cartera de créditos inmobiliarios, con lo que les deja manos libres para vender barato porque ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas. Y Sareb, un juego de siglas que da nombre al banco malo impulsado por el Gobierno para tomar los activos tóxicos de la banca rescatada en un plazo máximo de 15 años, busca espolear las ventas.

Pero el mercado inmobiliario español no se reduce a esos más de 80.000 millones de euros en activos inmobiliarios que los bancos y cajas se han adjudicado de sus clientes morosos. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.

Guardados en cofres

Los bancos tienen casi todas las cajas de seguridad ocupadas. Existe un stock de casi medio millón. Un elevado porcentaje de los depósitos en dólares retirados del sistema quedó a resguardo en cofres en las entidades.

La incertidumbre instalada en el mercado local es aprovechada por los bancos. En vez de conservar su cartera de clientes, ofrecen alternativas para colocar el dinero “a resguardo” fuera del sistema. El costo de las cajas de seguridad aumentó hasta 50 por ciento durante el último año. El precio se ubica de 2000 a 5000 pesos anuales, dependiendo del tamaño de los cofres. La capacidad del mercado financiero de adaptarse y sacar el mejor provecho de circunstancias supuestamente adversas permite entender la soltura de algunos analistas al momento de esgrimir alertas de default o recomendaciones de fuga. En el sector estiman que se encuentran inmovilizados en cajas de seguridad unos 90.000 millones de dólares.

Especulación inmobiliaria

En la ciudad de Buenos Aires se registran señales de empeoramiento de la situación habitacional. Más personas viven en villas, asentamientos precarios y en piezas de inquilinatos.

En la ciudad de Buenos Aires la evolución de la situación habitacional en el período intercensal (2001-2010) registra señales de empeoramiento. Aumentaron las personas que viven en las villas y asentamientos precarios, se incrementaron aquellas que alquilan piezas en inquilinatos, pensiones u hoteles y también se ha registrado un alza en el número de familias hacinadas aunque residan en viviendas que no son deficitarias. Según el Censo 2010, casi un 6 por ciento de la población de la ciudad vive en villas, NHT (núcleos habitacionales transitorios) o asentamientos precarios, lo que implica un aumento del 52 por ciento respecto del año 2001. Por otra parte, hay 45.906 familias que residen en piezas de inquilinatos, hoteles o pensiones, localizándose en mayor medida en las comunas 1, 3, 4 y 7. Esto indica un aumento del 16 por ciento respecto del 2001, que registró la presencia de 39.434 familias que vivían bajo esa modalidad.

Todos quieren ser arquitectos

Del aniversario del nacimiento del genial Le Corbusier a las reflexiones acerca de una profesión sobre la que muchos creen saber.

La semana pasada cumplió ciento veinte años Le Corbusier (bueno, “cumplió” es una forma de decir porque el famoso arquitecto suizo-francés murió en 1965). El asunto es que, el 6 de octubre, Le Corbusier hubiera cumplido años y en el Centro Cultural Borges se organizó una muestra homenaje que todavía sigue. Allí, entre vino y vino, Raquel (una señora de cincuenta y pico), me dijo sin sacar los ojos de una foto de la Casa Curutchet de La Plata: “¡Qué maravilla! ¡Cuánta creatividad! ¡Cómo me hubiera gustado ser arquitecta! Ahí caí en la cuenta que a mucha gente le pasa lo que a Raquel: tienen a la arquitectura como su vocación frustrada, fueron profesionales del diseño y la construcción en una vida pasada o quieren serlo en una vida futura. El asunto es que, quién más, quién menos, todos tienen en su corazón un pequeño arquitecto esperando la oportunidad para salir del closet.

El hombre que crea edificios donde otros sólo ven baldíos

El desarrollador idea el plan inmobiliario, lo impulsa y contrata a los actores necesarios

Todas las mañanas, cerca de las 10, Moisés Altman llega al gigante de cemento que pronto se convertirá en un moderno edificio de oficinas con vista a la avenida 9 de Julio. Pisó ese mismo lugar hace casi tres años, cuando no era más que un terreno baldío sin vestigios de la tapera que poco antes había sido demolida ahí. En el todavía inconcluso primer piso, se reúne con su equipo para revisar el plan de obra y ocuparse de que todo marche bien.

En la calle Lima al 1100, Altman, director de Altman Construcciones, da forma a su torre número 58 y alimenta un engranaje de varios gremios y profesionales que trabajan a partir de una idea inicial suya. Ésta es la tarea de un desarrollador, figura que él encarna con sus propias características desde hace 60 años, pero que cobró impulso y notoriedad en la última década.

El Metrobús de la 9 de Julio ya suma críticas

Por ahora sólo es un proyecto, pero ya tiene quienes desconfían de los costos que estima el gobierno para construirlo

Era una idea brillante y fue anunciada con bombos y platillos. Pero al ratito empezaron a escucharse las críticas. La confirmación de la llegada del Metrobús a la 9 de Julio, que hizo esta semana por la subsecretaría de Tránsito y Transporte porteña, ya hizo rodar la polémica.

La obra consiste en la construcción de dos carriles exclusivos de tres kilómetros de extensión, sobre el eje central de la avenida, por el que circularán diez líneas de colectivos que unirán el bajo porteño con la avenida San Juan en 15 minutos. Una marca récord para el tránsito de hoy, que insume entre 30 y 40 minutos, si no más, para ese recorrido.

La red de ciclovías porteñas ya casi alcanza los 100 km

Tiene 92 y en diciembre la llevarán a Ciudad Universitaria. Mientras, renuevan la que está en el Parque Tres de Febrero.

La red de ciclovías protegidas porteña ya cuenta con 92 kilómetros. Y a fin de año sumará 700 metros con la construcción de una extensión hasta Ciudad Universitaria . Para conectar esa extensión con el resto de la traza, será reinaugurada la bicisenda que bordea el Parque Tres de Febrero, que en estos días está siendo reconstruida a nuevo.

En la Subsecretaría de Transporte del Gobierno porteño anticipan que en diciembre la red llegará a Ciudad Universitaria, un punto estratégico que sólo está comunicado por siete líneas de colectivos. Para que sea más accesible en bici, construirán una nueva ciclovía por la avenida Intendente Güiraldes.

Los ladrillos, primeros

Un estudio comparativo refleja cómo evolucionaron las diferentes alternativas existentes para defender los ahorros de las turbulencias y volatilidades

En épocas de crisis, pero también en las de bonanza y particularmente en este país, adquirir el techo propio es y será prioritario. Tanto que cuando la ilusión de alcanzar ese sueño se vuelve imposible, la frustración es inmensa. Desde luego, que en materia de inversiones existen otras opciones. La más frecuente ha sido por décadas el ahorro en dólares, un hábito adquirido después de tantas crisis económicas e inflación. Una opción que hoy no cuenta por las restricciones cambiarias. Pero al margen de las cuestiones coyunturales es interesante comprender cómo han variado a través del tiempo las diferentes opciones de inversión, donde la propiedad siempre es la que ofrece los mejores resultados. Figuran, por ejemplo, las acciones del mercado bursátil local, inversión de las acciones en el exterior, como es el caso de Dow Jones o la inversión en dólares con un interés capitalizado según la tasa Libor.

España. Hacia una gestión inmobiliaria profesionalizada

Merece la pena la gestión activa y puesta en valor de parte del 'stock' de propiedades

Hemos asistido en los últimos años a innumerables análisis en artículos, libros y documentos de trabajo sobre las causas de la crisis inmobiliaria española. Coincidimos prácticamente todos en el diagnóstico, en los excesos e incluso en los responsables de tal realidad. Sin embargo, no he sido capaz de encontrar demasiadas referencias a propuestas de futuro. Las siguientes reflexiones agrupan algunas de las propuestas que en una hoja de ruta del sector deberían considerarse para dinamizar el sector y no caer en errores del pasado.

El actual stock de vivienda nueva estimado por el servicio de estudios de CatalunyaCaixa es de 818.000 unidades (704.000 deduciendo autopromoción), con unas expectativas de vaciado prácticamente nulas después de las últimas proyecciones de evolución demográfica del Instituto Nacional de Estadística (INE). La demanda anual prevista se sitúa entre las 110.000 y las 130.000 unidades anuales, que prácticamente se compensan con el cómputo de proyectos en curso o con niveles de consolidación elevados que, ya sean computables como producto acabado futuro o como obra parada, deberán tenerse en cuenta en el cómputo del stock. Por parte de la demanda, las entidades financieras vendieron en 2011 unas 65.000 viviendas nuevas y de segunda mano. Asumiendo una ratio del 50% entre ambos productos, la cuota de mercado se situaría en el entorno del 27%. El sector promotor vendió de forma directa o con el soporte de las propias entidades financieras el resto de la obra nueva.

Chile. El mercado del otro lado de la Cordillera

Uno de los workshops más interesantes de la Expo Real Estate 2012 fue el organizado por el CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo): ‘Antecedentes del mercado inmobiliario en el gran Santiago y la coyuntura económica actual’. La disertación estuvo a cargo del Pablo Trivelli, economista de la Universidad de Chile y Ph.D - Economía Universidad de Cornell - Gerente de Pablo Trivelli y Cia. Ltda.

El mercado inmobiliario en Chile

Indicadores generales: en las últimas décadas se duplicó el ingreso per cápita en términos reales, y el Índice de Pobreza que en los ’90 era del 38% ahora está en el 14%, y la Indigencia del 13% al 3%; pero es poco lo que se ha mejorado respecto a la distribución del ingreso (‘subsisten problemas de equidad’). Inflación: menor al 5%.

Misteriosas chimeneas

Son todas iguales y están en distintos puntos de la Ciudad. Fueron hechas entre 1880 y 1920 para ventilar el sistema de cloacas.

Casi ningún vecino pudo darme datos de ellas. “Nunca la vi funcionar” fue la respuesta recurrente. Una chica que volvía a su casa a tres puertas del portón donde hay una, me dijo: “Alguna vez me contaron... Creo que salen cosas de adentro de la tierra”. Pista rara, ¿no? ¿Su función viene de abajo de la tierra?

Así es. Lo cierto es que no son chimeneas de combustión sino ventilaciones del sistema cloacal de la Ciudad. “Estas ventiletas construidas por los ingleses alrededor de 1910 permiten que circule el aire por las cañerías cloacales subterráneas y que venteen sus gases”, me confirmó el vecino del taller mecánico que está enfrente de la chimenea de Inclán. “Es por eso que siguen rigurosamente el circuito de las cloacas mayores de la Ciudad, que son las que van a desembocar en Berazategui”, completó con rigor científico.

De la “década dorada” al “Nac & Pop”

La visión de los protagonistas del mercado sobre el futuro de los desarrollos inmobiliarios. En dónde y cómo invierten los que saben.

En tiempos de incertidumbre y pautas poco claras, la Expo Real Estate 2012 resultó una herramienta útil para los empresarios del sector que se acercaron al Hilton. Las temáticas estuvieron orientadas hacia los emprendimientos posibles de realizar y en los aspectos a tener en cuenta en momentos de crisis.

Para graficar el escenario actual, Gustavo Ortolá Martínez, titular de Go Real Estate y directivo de la AEV, sintetizó: “El protagonismo de los inversores, las operaciones en dólares, las altas incidencias, bajos márgenes para el desarrollador, ausencia de consumidores finales, inexistencia de crédito hipotecario institucional y la ‘inquilinización’ de la clase media fueron los rasgos de esto que llamamos ‘década dorada’, y que hoy estamos abandonando”. En su opinión, la etapa que viene estará marcada por los “desarrollos Nac & Pop para todos y todas”, definidos por el peso como protagonista, la baja de la incidencia del suelo, la baja de los costos de construcción por la merma de la actividad, la apreciación del dólar y la financiación por cuenta de los desarrolladores.

Las lecciones de Madero a su vecina Demarchi

Más que un Polo Audiovisual, la Isla necesita un proyecto urbano. El mejor ejemplo lo tiene a cuadras con el éxito de Puerto Madero.

Disculpen que me meta, pero me parece que el Polo Audiovisual que quieren hacer en la Isla Demarchi es poco ambicioso. Meterle la mano sólo a la puntita de esa parte olvidada del puerto y llamar a un “concurso de proyectos de inversión” es olvidar que lo que se necesita es un proyecto urbano. Digo...me parece.

En eso tenemos mucho que aprender de Puerto Madero. Fijate que hace 23 años, cuando empezó ese desarrollo, la cosa no era tan fácil cómo parecía. El puerto había estado abandonado durante 70 años, los inversores no creían que pudieran hacer ningún negocio ahí y no eran pocos los que decían que su desarrollo era una obra faraónica e inútil. Sin embargo, hoy es un éxito que se estudia en todo el mundo. Acá van sólo algunas de las claves de este suceso que supimos conseguir.