Uno de los workshops más interesantes de la Expo Real Estate 2012 fue el organizado por el CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo): ‘Antecedentes del mercado inmobiliario en el gran Santiago y la coyuntura económica actual’. La disertación estuvo a cargo del Pablo Trivelli, economista de la Universidad de Chile y Ph.D - Economía Universidad de Cornell - Gerente de Pablo Trivelli y Cia. Ltda.
El mercado inmobiliario en Chile
Indicadores generales: en las últimas décadas se duplicó el ingreso per cápita en términos reales, y el Índice de Pobreza que en los ’90 era del 38% ahora está en el 14%, y la Indigencia del 13% al 3%; pero es poco lo que se ha mejorado respecto a la distribución del ingreso (‘subsisten problemas de equidad’). Inflación: menor al 5%.
‘El crecimiento económico es la locomotora que tiene el tren’.
Explicaba Trivelli que gran parte de los recursos que se canalizan hacia el sector inmobiliario vienen de las AFP (Administradoras de Fondos de Pensión) que tienen unos USD 20.000M acumulados.
‘Las tasas de cesantías muy bajas, la gente no tiene miedo a endeudarse’. Índice de cartera vencida, menos del 1%. Se presta entre un 70-90% del valor de la vivienda.
Tasas de créditos hipotecarios 4-5% + UF (inflación + efectos marginales del tipo de cambio).
‘Ha habido un crecimiento de los precios significativo, lo que hace sospechar a algunos que pueda armarse una burbuja inmobiliaria especulativa’.
El Gobierno interviene para dar subsidios para los estratos bajos y medios. El 70% de esas viviendas reciben subsidios.
‘La demanda de viviendas y otros productos inmobiliarios crece fundamentalmente por el crecimiento del ingreso, y en menor medida por el aumento de la población’.
Trivelli mostró en unos gráficos cómo el sector inmobiliario es el que más cae cuando cae la economía (2008 – crisis de las ‘subprime’), y siempre las ciudades más grandes son las que acusan el mayor impacto.
Mostrando un mapa del Gran Santiago, Trivelli mostraba la distribución de los 30Mm2 que se estiman construir en los próximos 10 años (20Mm2 para el sector residencial), y cómo el mapeo permite planificar temas de infraestructura, transporte, etc.
El volumen de ventas de viviendas en el Gran Santiago ha crecido en los últimos años: USD 3.482M en 2008, USD 3.937M en 2009, USD 3.959 en 2010, y USD 5.056M en 2011.
Los diferentes mercados en Santiago
Casas: hay en el mercado 7000 unidades en oferta, y se están vendiendo 3.000 por trimestre.
Departamentos, hay 18.000 en oferta y se están vendiendo 8.000 por trimestre.
A resaltar: 72% de las compras se realiza sobre viviendas no terminadas (viviendas ‘en verde’).
‘El mercado más activo es el de las unidades de USD 50.000 a USD 100.000’.
Oficinas: se incorporan al mercado 200.000m2 por año. Vacancia 2-3%. Hay precios estables.
Riesgo de sobreoferta: en oferta 175.000m2, pero además hay 540.000m2 en construcción, 800.000 con permiso de edificación, 1 millón m2 en etapa de anteproyecto. ‘Nadie quiere escuchar estas cosas, pero ojo con la burbuja de este sector’. Síntoma: el fondo alemán Union Investment vendió su parte USD 140M y se retiró del mercado buscando otros horizontes. ‘Ya hicieron su buen negocio’ (hit and run).
Industria, bodegaje y logística: la habilitación de suelo para estos usos es relativamente fácil.
La principal fuente de ganancia en el mundo inmobiliario son las plusvalía del suelo. ‘Si escuchan que dicen que falta suelo en Santiago, sepan que suelo sí hay, los que dicen eso es que no le gustan los precios’. Hay 100.000m2 de suelo urbanizados, nos quedan 40.000 Has para urbanizar.
Los precios del suelo han subido 1000% en los últimos 30 años. El precio de la tierra (con buenos accesos) dificulta el desarrollo de viviendas sociales.
‘Las tasas de cesantías muy bajas, la gente no tiene miedo a endeudarse’. Índice de cartera vencida, menos del 1%. Se presta entre un 70-90% del valor de la vivienda.
Tasas de créditos hipotecarios 4-5% + UF (inflación + efectos marginales del tipo de cambio).
‘Ha habido un crecimiento de los precios significativo, lo que hace sospechar a algunos que pueda armarse una burbuja inmobiliaria especulativa’.
El Gobierno interviene para dar subsidios para los estratos bajos y medios. El 70% de esas viviendas reciben subsidios.
‘La demanda de viviendas y otros productos inmobiliarios crece fundamentalmente por el crecimiento del ingreso, y en menor medida por el aumento de la población’.
Trivelli mostró en unos gráficos cómo el sector inmobiliario es el que más cae cuando cae la economía (2008 – crisis de las ‘subprime’), y siempre las ciudades más grandes son las que acusan el mayor impacto.
Mostrando un mapa del Gran Santiago, Trivelli mostraba la distribución de los 30Mm2 que se estiman construir en los próximos 10 años (20Mm2 para el sector residencial), y cómo el mapeo permite planificar temas de infraestructura, transporte, etc.
El volumen de ventas de viviendas en el Gran Santiago ha crecido en los últimos años: USD 3.482M en 2008, USD 3.937M en 2009, USD 3.959 en 2010, y USD 5.056M en 2011.
Los diferentes mercados en Santiago
Casas: hay en el mercado 7000 unidades en oferta, y se están vendiendo 3.000 por trimestre.
Departamentos, hay 18.000 en oferta y se están vendiendo 8.000 por trimestre.
A resaltar: 72% de las compras se realiza sobre viviendas no terminadas (viviendas ‘en verde’).
‘El mercado más activo es el de las unidades de USD 50.000 a USD 100.000’.
Oficinas: se incorporan al mercado 200.000m2 por año. Vacancia 2-3%. Hay precios estables.
Riesgo de sobreoferta: en oferta 175.000m2, pero además hay 540.000m2 en construcción, 800.000 con permiso de edificación, 1 millón m2 en etapa de anteproyecto. ‘Nadie quiere escuchar estas cosas, pero ojo con la burbuja de este sector’. Síntoma: el fondo alemán Union Investment vendió su parte USD 140M y se retiró del mercado buscando otros horizontes. ‘Ya hicieron su buen negocio’ (hit and run).
Industria, bodegaje y logística: la habilitación de suelo para estos usos es relativamente fácil.
El mercado que reacciona con facilidad (‘muy elástico’), cuando hay demanda los desarrollistas construyen rápidamente los m2 que hacen falta. Se construyen 200.000m2 de depósitos por año.
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La principal fuente de ganancia en el mundo inmobiliario son las plusvalía del suelo. ‘Si escuchan que dicen que falta suelo en Santiago, sepan que suelo sí hay, los que dicen eso es que no le gustan los precios’. Hay 100.000m2 de suelo urbanizados, nos quedan 40.000 Has para urbanizar.
Los precios del suelo han subido 1000% en los últimos 30 años. El precio de la tierra (con buenos accesos) dificulta el desarrollo de viviendas sociales.
Migraciones: los hijos de la clase alta (zona alta de Santiago) buscan alternativas y comienzan a armarse nuevas zonas para ellos. ’Los pobres son cada vez menos, pero están en las zonas más periféricas de la ciudad’. ‘No olvidemos que el ADN de las ciudades es su marco político e ideológico’. ‘El activo más valioso que puede tener una ciudad es un buen gobierno’.
‘La pobreza urbana será el problema más significativo y políticamente más explosivo del siglo XXI’ (Banco Mundial, Policy Paper, 1991)
Fuente: Inmobidiario
Link: http://www.everydayrealestate.com.ar/negocios/internacional/el-mercado-del-otro-lado-de-la-cordillera/
‘La pobreza urbana será el problema más significativo y políticamente más explosivo del siglo XXI’ (Banco Mundial, Policy Paper, 1991)
Fuente: Inmobidiario
Link: http://www.everydayrealestate.com.ar/negocios/internacional/el-mercado-del-otro-lado-de-la-cordillera/
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