Desde hace varios años, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un problema estructural de falta de espacios para estacionar. Esto no es novedad para cualquiera que viva en la capital argentina o circule a diario por ella. Pero lo llamativo es que mientras los propietarios de playas de estacionamiento y predios de cocheras fijas dicen que hoy ya no es negocio dedicarse a esta actividad, para los pequeños inversores se abre una oportunidad interesante. Se estima que en la ciudad hay una demanda insatisfecha de más de 500.000 cocheras.
Es que en los últimos años cambió radicalmente la ecuación que hacía económicamente rentable al sector. La fuerte demanda de terrenos para construir edificios para vivienda u oficinas ha disparado los precios de los lotes, mientras los márgenes de rentabilidad del negocio, dependiendo de las zonas, han ido a la baja por la suba de costos de administración y la presión impositiva.
No es casual, entonces, que, según advierten desde la cámara que agrupa a los garajistas, desde el año 2000 hayan cerrado 1.120 estacionamientos en la Capital Federal. Y sobre llovido, mojado. A partir de febrero se sumó un nuevo obstáculo: la restricción al ingreso de autos particulares al Microcentro entre las 11 y las 16 los días hábiles. Según fuentes empresarias, la actividad cayó hasta un 70% en la zona vedada, por lo que muchos comerciantes empiezan a pensar en redireccionar el negocio o bien dedicarse a otra cosa.
“En el corto plazo, muchos estacionamientos van a comenzar a echar gente o directamente devolver los locales porque no pueden trabajar”, advierte Eduardo Sánchez, titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES). Y el panorama es complejo. “Para poder continuar con el negocio, la tendencia es cambiar el estacionamiento por hora a alquiler mensual o incluso por estadía, pero para eso tendría que cobrarse entre $1.200 y $1.500 por mes y hay que ver quién lo puede pagar”, considera Sánchez.
Esto se da en un marco en el que los costos de operación están subiendo. “En este sector se está perdiendo rentabilidad, el 65% de la facturación es gasto (personal, impuestos, administración)”, dice el presidente de AGES. Y agrega: “Hoy no es conveniente entrar en este negocio; si fuese tan rentable, la gente no vendería los lotes para construir edificios”, explica.
Un nuevo juego
Quienes ven hoy una ventana en la compra de cocheras para alquilar por mes son los pequeños inversores, que con relativamente poco dinero buscan tener un ingreso mensual asegurado. Dependiendo de los barrios, hoy se puede comprar una cochera fija entre US$15.000 y US$35.000. Fuentes del sector indican que, limpio de gastos, una cochera en la ciudad tiene una rentabilidad del 5% anual en dólares, varias veces más que un plazo fijo pactado en la moneda norteamericana.
Y la demanda existe, ya que el parque automotor viene creciendo en los últimos seis o siete años de manera ininterrumpida. Sólo en 2011 se patentaron 133.135 autos nuevos en la ciudad, un 15,65% más que el año anterior. Según estimaciones de la consultora Reporte Inmobiliario, los nuevos autos que se volcaron a la calle el año pasado generaron una demanda adicional de espacios para estacionamiento equivalente a 3,3 millones de m2.
“El estacionamiento en la ciudad de Buenos Aires hoy es un tema estructural de oferta y demanda, cada vez hay más autos circulando y esto no es acompañado por una mayor oferta de cocheras”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Es claro que hay una necesidad de espacios para estacionar, pero cuando se analizan el valor del terreno y los costos de operación, ahí la cosa cambia. “La tierra para garajes está compitiendo con los lotes para edificios de departamentos”, alerta Rozados.
“Para construir un estacionamiento hay que comprar por lo menos dos lotes juntos, una inversión de entre US$500.000 y US$600.000, a lo que hay que sumar la construcción, los servicios (luz, agua, ABL), gastos administrativos, empleados (en tres turnos), seguros y expensas. En un predio estándar, en dos plantas pueden entrar 40 coches, a razón de $600 de alquiler tengo una facturación mensual de $24.000. ¿Cuándo se recupera la inversión?”, se pregunta Rozados.
Por su parte, el consultor inmobiliario Damián Tabakman afirma que hoy en Buenos Aires prácticamente no se hacen edificios de cocheras. “Para un desarrollador inmobiliario es mucho más redituable construir en esos mismos lotes un edificio de departamentos para viviendas u oficinas”, destaca. Y en su opinión, ésta es una tendencia que llegó para quedarse. “No veo emprendedores inmobiliarios que migren desde la construcción de edificios residenciales a este nicho y no lo harán tampoco en los próximos años.”, vaticina.
Claro que, quizás, el actual cepo a la compra de dólares modifique, aunque sea en parte, el negocio.
Fuente: Clarin
Link: http://www.ieco.clarin.com/economia/Garajes-espacio-frena_0_712128997.html
Y la demanda existe, ya que el parque automotor viene creciendo en los últimos seis o siete años de manera ininterrumpida. Sólo en 2011 se patentaron 133.135 autos nuevos en la ciudad, un 15,65% más que el año anterior. Según estimaciones de la consultora Reporte Inmobiliario, los nuevos autos que se volcaron a la calle el año pasado generaron una demanda adicional de espacios para estacionamiento equivalente a 3,3 millones de m2.
“El estacionamiento en la ciudad de Buenos Aires hoy es un tema estructural de oferta y demanda, cada vez hay más autos circulando y esto no es acompañado por una mayor oferta de cocheras”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Es claro que hay una necesidad de espacios para estacionar, pero cuando se analizan el valor del terreno y los costos de operación, ahí la cosa cambia. “La tierra para garajes está compitiendo con los lotes para edificios de departamentos”, alerta Rozados.
“Para construir un estacionamiento hay que comprar por lo menos dos lotes juntos, una inversión de entre US$500.000 y US$600.000, a lo que hay que sumar la construcción, los servicios (luz, agua, ABL), gastos administrativos, empleados (en tres turnos), seguros y expensas. En un predio estándar, en dos plantas pueden entrar 40 coches, a razón de $600 de alquiler tengo una facturación mensual de $24.000. ¿Cuándo se recupera la inversión?”, se pregunta Rozados.
Por su parte, el consultor inmobiliario Damián Tabakman afirma que hoy en Buenos Aires prácticamente no se hacen edificios de cocheras. “Para un desarrollador inmobiliario es mucho más redituable construir en esos mismos lotes un edificio de departamentos para viviendas u oficinas”, destaca. Y en su opinión, ésta es una tendencia que llegó para quedarse. “No veo emprendedores inmobiliarios que migren desde la construcción de edificios residenciales a este nicho y no lo harán tampoco en los próximos años.”, vaticina.
Claro que, quizás, el actual cepo a la compra de dólares modifique, aunque sea en parte, el negocio.
Fuente: Clarin
Link: http://www.ieco.clarin.com/economia/Garajes-espacio-frena_0_712128997.html
No hay comentarios:
Publicar un comentario