Los compradores de vivienda en Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Baleares, Cataluña, Andalucía, Valencia y Extremadura son los que más están sufriendoeste impacto.
Seis años después del inicio de la crisis, los hogares españoles continúan pagando un precio muy alto por elboom inmobiliario. Los que adquirieron su vivienda en la parte más alta del ciclo siguen sufriendo las ejecuciones hipotecarias de los bancos, que han alcanzado las 9.464 en el apartado de viviendas habituales en el primer trimestre del año. Pero, ¿cómo se interpretan las cifras que contribuyen junto al paro al mayor drama de las familias españolas?
-El cuatrienio negro. Entre 2005 y 2008, los españoles compraron casas a los precios más altos de la historia y en plena orgía crediticia. Con diferenciales sobre el Euribor testimoniales, los bancos abrieron sin apenas control la espita del crédito. Luego vendría la gran crisis y el desplome del precio de la vivienda, que desde máximos alcanza ya el 50%.
Los efectos persisten seis años después. Casi el 63% de las ejecuciones hipotecarias que se han iniciado entre enero y marzo corresponde a préstamos consituidos en aquellos cuatro años, en los que los españoles se lanzaron a una compra frenética de viviendas habituales y de segundas residencias.
-La vivienda nueva crece más. En los tres primeros meses del año, las viviendas usadas concentran el 80,5% de las ejecuciones hipotecarias. El 19,5% restante corresponde a las casas nuevas. Sin embargo, son las ejecuciones sobre estas últimas las que más crecen respecto al mismo período del año anterior, nada menos que casi un 32% frente al apenas 3,4% de las usadas.
¿Cómo se justifica este gran desfase? Básicamente, porque son las viviendas nuevas adquiridas durante los años del boom las que fueron adquiridas a precios más altos y con condiciones de financiación más laxas. Quienes compraron en las zonas de crecimiento de las grandes ciudades y han sufrido problemas económicos no han podido dar salida a sus inmuebles por la enorme caída que han sufrido sus precios.
-El 58,3% son viviendas habituales. Del total de 32.565 ejecuciones hipotecarias -un 10,4% más que en el cuarto trimestre del año pasado y casi un 20% más que hace un año-, 18.971 se han producido sobre viviendas. Y de esta última cifra, alrededor de la mitad corresponde a viviendas habituales. De todas las ejecuciones hipotecarias, el 29% recaen sobre viviendas habituales de personas físicas, el 21% sobre viviendas de personas jurídicas y un 8,2% sobre segundas residencias.
Las comparación con los períodos anteriores deja un sabor agriduculce. Respecto a los tres primeros meses del año pasado, se han ejecutado un 8% más de hipotecas sobre vivienda, cifra que crece un 11,4% respecto al trimestre inmediatamente anterior. Y en el caso de las viviendas habituales, las ejecuciones caen un 4,2% en tasa interanual pero avanzan más de un 19% respecto a los tres meses anteriores. Por lo tanto, las familias siguen acusando con fuerza el desplome del ladrillo español.
-Repunte preocupante en 2012. La tasa media de ejecuciones hipotecarias de viviendas en el primer trimeste según el año de inscripción del préstamo respecto al total de hipotecas firmadas alcanza sus niveles más altos entre 2006 y 2008, con niveles de 0,27%, 0,29% y otra vez 0,27% respectivamente. Luego experimenta caídas sensibles -siempre por debajo de 0,20%- hasta un repunte significativo en 2012, cuando salta al 0,24%.
Las ejecuciones hipotecarias no acaban siempre en lanzamientos
La interminable crisis económica que ha impactado muy especialmente sobre el mercado inmobiliario ha popularizado el término desahucio para todos aquellos casos en los que el propietario pierde una vivienda por incumplir sus obligaciones de pago. Sin embargo, el verbo desahuciar solo se puede aplicar a los arrendamientos -alquileres- en los que no se paga la renta al propietario. En el caso de los procesos de ejecución hipotecaria, el término correcto es lanzamiento.
El lanzamiento es un proceso posterior a la ejecución hipotecaria, que es el procedimiento ejecutivo a través del cuál se ordena por la vía judicial la venta de un bien inmueble gravado con una hipoteca que no está siendo pagada por el deudor. Por lo tanto, no hay que confundir ejecución hipotecaria con el lanzamiento. Como el propio Instituto Nacional del Estadística (INE) asegura en su estadística sobre ejecuciones del primer trimestre de 2014, no todas las ejecuciones hipotecarias terminan con el lanzamiento de sus propietarios.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, en el primer trimestre de este año se iniciaron 24.226 ejecuciones hipotecarias. La cifra es un 13,9% superior a la del mismo período del año anterior, con Cataluña, Andalucía y Valencia a la cabeza del proceso. En el mismo plazo, los lanzamientos llegarón a los 18.492 con una tendencia contraria a las ejecuciones: se redujeron un 5% respecto a los tres primeros meses de 2013.
Las ejecuciones y los lanzamientos son los dos últimos pasos del proceso por el que miles de personas están perdiendo su vivienda en los últimos años. Pocas semanas después del primer impago, la entidad financiera empieza a ponerse en contracto con el cliente para reclamar el pago de las cuotas. Este plazo puede extenderse durante varios meses -tres o cuatro- como mucho, aunque bancos y cajas están reduciendo cada vez más los plazos antes la extensión de los impagos.
La segunda fase es la de la negociación entre la entidad y el cliente. O se amplían los plazos para pagar la hipoteca según la situación económica del cliente o se abre un período para que el propietario intente vender la vivienda. Sin embargo, se trata de prácticas que casi nunca resuelven el problema, bien porque quienes dejan de pagar tienen una posición financiera muy débil o porque sólo podrían vender por un precio muy inferior al que adquirieron el inmueble.
La otra opción es la dación en pago, una fórmula que los bancos están aceptando para evitar seguir engordando sus ya muy abultadas carteras de inmuebles. El Gobierno acaba de mejorar en la reforma fiscal aprobada este mes la fiscalidad de las entregas de las casas al banco al incluir la exención de tributar en el IRPF la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual.
Si ninguna de estas posibilidades sale adelante se activa el proceso de ejecución con la presentación de una demanda ante el juzgado y se solicita al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas sobre el inmueble. Alrededor de medio año después, se abre un proceso de subasta en el que si no hay ofertas atractivas el banco se queda con la casa. En este momento, se notifica al deudor que debe abandonar la vivienda.
Canarias, Castilla-La Mancha y Murcia lideran el ránking de ejecuciones hipotecarias
El 0,21% de las hipotecas de viviendas constituidas entre 2003 y 2013 en España han visto como las entidades financieras han iniciado unaejecución hipotecaria en el primer trimestre de 2014. Ocho comunidades autónomas están por encima de la media. Los compradores de vivienda en Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Baleares, Cataluña, Andalucía, Valencia y Extremadura están sufriendo especialmente el impacto de la crisis económica.
En las dos primeras, la tasa supera el listón del 0,3% -0,35% en las islas y el 0,31% en Castilla-La Mancha-, en una demostración de las dificultades que están viviendo las familias españolas para sacar adelante los pagos de las hipotecas que firmaron en pleno boom inmobilario. Los altos precios de la vivienda e hipotecas muy accesibles que ofrecían el 100% del valor de tasación están detrás del pinchazo de las familias a la hora de hacer frente a sus obligaciones.
Las otras nueve CCAA están por debajo del 0,21% mencionado. Mención especial merece Madrid. En la primera locomotora económica del país sólo se ha ejecutado el 0,10% de las hipotecas firmadas en el último decenio, una cifra que sólo mejoran a la baja tres de las CCAA más pequeñas y con mayor renta per cápita del país: Asturias, La Rioja y País Vasco, con porcentajes que están muy por debajo de la media del 0,09%, 0,05% y 0,04% respectivamente.
Las cifras del primer trimestre dicen que, en términos absolutos y sólo en el caso de las viviendas, Andalucía, Cataluña y Valencia son las únicas CCAA en las que las ejecuciones hipotecarias iniciadas superan el listón de las 2.500 ejecuciones, en una horquilla comprendida entre las 4.373 de la primera y las 2.726 de la última. Madrid, Castilla-La Mancha y Canarias se sitúan entre las 1.150 y las 1.456 unidades.
Las ejecuciones se ceban muy especialmente con la vivienda usada,donde casi multiplican por cinco a las que se producen en la nueva. Cataluña es la CCAA donde se producen más ejecuciones hipotecarias sobre vivienda usada, con 3.453 seguida por Andalucía con 3.110. Sin embargo, es en esta última comunidad donde más vivienda nuevas han sufrido una ejecución entre enero y marzo, con 1.263 unidades que suponen alrededor de una tercera parte del total.
En cuanto a los lanzamientos, hay que remitirse a las cifras del primer trimestre publicadas a mediados de mes por el Consejo General del Poder Judicial. En este ránking, otra vez Cataluña se sitúa a la cabeza con el 23,1% de los 18.492 lanzamientos contabilizados por el organismo entre enero y marzo. Valencia le sigue a continuación con el 14,7%, Andalucía le pisa los talones con un 14,2% y Madrid se sitúa en el 12,8%.
Fuente: La Información.com
Link: http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/construccion-e-inmobiliaria/el-boom-inmobiliario-de-antes-de-la-crisis-se-cobra-el-75-de-las-ejecuciones-hipotecarias_qQqGkD42g8vV8Z8NrcbQg7/
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