El flamante Cedin, el certificado en dólares que se entregará a quienes ingresen al blanqueo de capitales para adquirir propiedades, tiene dos caras. Por un lado, quiere contribuir a la reactivación del alicaído sector inmobiliario y de la construcción. Por otro, supone la resignada aceptación de que el mercado inmobiliario continuará funcionando, al menos en parte, en dólares.
Hace menos de 40 años, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en moneda nacional, incluso en momentos de alta inflación. Esta afirmación resultaría una obviedad en cualquier país de la región, pero en el nuestro genera sorpresa. Esto se debe a que el mercado inmobiliario argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades. Esto es, los precios se denominan y miden en dólares y las transacciones se realizan en la moneda norteamericana.
Suele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el precio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor (permitir el atesoramiento). En la Argentina fue principalmente en esta última función donde el peso ha perdido más terreno frente al dólar. El avance de la divisa norteamericana en los otros dos usos ha sido mucho más modesto: el precio de la mayoría de los bienes y servicios se sigue nominando en pesos. Y en esa moneda también se efectúan las transacciones.
Existen excepciones típicas como los servicios turísticos en el extranjero o algunos bienes importados de alta tecnología. Pero sin lugar a dudas la más llamativa es la de los inmuebles. A pesar de ser diseñadas y producidas localmente, y tener costos de producción pesificados, una vez construidas las propiedades son vendidas en dólares. Este fenómeno se instaló en el país a finales de los setenta y se consolidó en la década siguiente. Se trata de otro de los tantos legados aciagos para el de-sarrollo nacional de la gestión económica de Martínez de Hoz.
La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas. Primero, a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacciones que se realice. Así, se “piensan en pesos” las transacciones cotidianas, pero se “piensan en dólares” las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad. Segundo, a nivel cambiario, obliga a disponer de dólares billete a quien desee adquirir un inmueble. Tercero, a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de dólares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo.
Apoyados en los primeros resultados de un proyecto de investigación en sociología económica radicado en el Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín, proponemos una interpretación acerca de cuándo y por qué comenzó este proceso.
Martínez de Hoz
En primer lugar, a mediados de los años setenta el país sufría un problema de inflación estructural que, alimentado principalmente por devaluaciones periódicas, tendía a socavar el poder adquisitivo de la moneda local. En paralelo, en un sistema financiero regulado, el Estado aseguraba tasas de interés reales negativas para desincentivar la renta financiera y estimular las inversiones productivas. Estos dos procesos dificultaban que la moneda nacional cumpliera la función de reserva de valor en el largo plazo.Tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la aparición de este reemplazo de la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada en los primeros años de la dictadura; tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.
Dolarización
La dolarización del mercado inmobiliario comenzó en 1977: el 16 de julio de ese año aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares (ver imagen 2). Aunque escasos, marcaban el inicio de un proceso que se extendería durante los meses siguientes: menos de un año después casi el 20 por ciento de los avisos clasificados estaba nominado en la divisa norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades estaban indicados en dólares. En menos de tres años, el mercado inmobiliario se había dolarizado prácticamente por completo (ver cuadro).
Concebidos como un bien para preservar valor, hasta entonces los precios de los inmuebles habían procurado seguir la inflación. Pero la mayor disponibilidad de dólares resultante de la liberalización cambiaria permitió a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa divisa para neutralizar el riesgo de una potencial devaluación. Las recurrentes crisis cambiarias que habían signado el derrotero económico hasta esa fecha hacían más atractiva a los propietarios la posibilidad de nominar en dólares sus inmuebles.
La Ley de Normalización de Locaciones Urbanas impulsó este proceso. El incentivo a la construcción de propiedades para alquilar implicó subestimar el carácter social de la vivienda y afirmar la consideración de los inmuebles como un activo de inversión alternativo. Además de obtener una renta por el alquiler, los inversores buscaban garantizar en el largo plazo el valor de esos activos. La dolarización de los precios permitía garantizar ese objetivo, y así reducir el impacto patrimonial de las fluctuaciones cambiarias.
De esta forma, la interacción de expectativas económicas, liberalización cambiaria y mercantilización de los inmuebles derivó en la rápida dolarización del mercado inmobiliario, la cual, exceptuando una breve retracción en la crisis económica de 1981/2, persiste hoy en la Argentina.
Desdolarización
A los efectos de contribuir a un debate sobre la desdolarización del mercado inmobiliario, nos parece relevante detenernos en tres cuestiones. Primero, contra las interpretaciones que suponen a la dolarización como un fenómeno inevitable o perpetuo, el caso argentino se destaca por su excepcionalidad. Países vecinos que atravesaron por recurrentes crisis cambiarias, como Brasil y Chile, han evitado la dolarización de este mercado mediante la utilización de referencias monetarias indexadas al índice de precios como la moneda indexada o la unidad de fomento, respectivamente. Asimismo, en el caso local se trata de un proceso relativamente reciente resultante de causas precisas e identificables. Esto debería servir para evitar determinismos simples o fatalistas sobre la evolución económica de nuestro país, resaltando que la inflación no lleva necesariamente a la dolarización.
Segundo, la instauración de diversas restricciones cambiarias desde hace un año y medio parecieron sentar las bases de una pesificación del mercado inmobiliario, aunque la adaptación a las nuevas condiciones se limitó a las unidades nuevas. Así, en los últimos meses se ofrecían inmuebles nuevos en pesos y usados en dólares, pero la resistencia de los vendedores a adaptarse a las nuevas condiciones derivó en una ostensible caída de las transacciones de compraventa desde 2012. En este contexto, la opción del Cedin parece una capitulación en el incipiente y largo proceso de desdolarización de este mercado.
Tercero, si la interpretación oficial suele enfatizar el carácter cultural de la dolarización de las prácticas económicas en la Argentina, el caso analizado destaca la existencia de factores tanto culturales como materiales. “Pensar en dólares” es el resultado tanto de una configuración cultural que desdeña de la moneda nacional como de estrategias económicas de protección del valor de los activos construidas en base a expectativas fundadas en diversas experiencias económicas traumáticas, que usualmente incluyeron bruscas variaciones cambiarias y que tuvieron consecuencias bien tangibles en la translación de la riqueza.
La desdolarización posible y deseable del mercado inmobiliario, y de las prácticas económicas en general, requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidación de un contexto macroeconómico equilibrado, en especial en lo relativo al tipo de cambio y la inflación. Se trata de objetivos de largo plazo y avance lento, que conviene iniciar como políticas de Estado en momentos de estabilidad y no como reacciones ante coyunturas económicas desfavorables
Fuente: Pagina 12
Link: http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/cash/17-6901-2013-06-23.html
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