Negocios en la costa

Loteos donde se pueden encontrar nuevas oportunidades de inversión en las playas bonaerenses. El precio de los terrenos, el costo de la construcción y el margen de rentabilidad.

Buenos Aires tiene 1.200 kilómetros de costa, pero en plena temporada no cabe un alfiler. El paisaje de miles de sombrillas pegadas se repite en las plazas tradicionales, como Mar del Plata, Villa Gesell y Pinamar, donde casi hay terrenos libres para construir. Sin embargo, todavía quedan algunos balnearios poco explotados y con buen futuro para las inversiones.

Alguna vez Mar de las Pampas fue solo un montón de médanos al sur de Gesell. Hace dos años, la tierra en Colonia Marina, un mojón de arena entre Villa Gesell y Mar de las Pampas costaba 30 US$/m2. Hoy los terrenos más baratos cuestan 100 US$/m2 y por los que están en el primer escalón costero se está pagando hasta 250 US$/m2.

Linda Bay fue uno de los primeros desarrollos que surgieron. Con proyecto del Ravier, Otero, Di Catarina, un estudio de Mar de las Pampas, Linda es un housing de alta gama con una inversión que ronda los U$S 30 millones. El complejo, del que ya se completó la primera etapa, incluye departamentos de entre dos y ocho ambientes y un hotel boutique. Funciona como un resort con servicio de mucama y amenities. El precio también es de alta gama: los departamentos se comercializan a un promedio de 2.500 US$/m2, pero ofrecen la posibilidad de alquilarlos a entre $ 1.150 y $ 2.000 diarios. Una renta de entre el 10 y el 15% anual.

Las tipologías de Colonia Marina son similares a las de Mar de las Pampas. Se construyen complejos de cabañas y dúplex con parrillas individuales y algunos amenities, como piscina o pequeños hidros en común. Casi todos incluyen servicio de mucama. Tomando como ejemplo un terreno de 800 m2 a dos cuadras de la playa, un desarrollo rentable debería incluir entre seis y ocho cabañas. Con un costo de obra que arranca en 1000 US$/m2, la inversión para ocho unidades de 60 m2 cada una sería de US$ 600 mil (US$ 480 mil en ladrillos más US$ 120 mil de terreno). “La ventaja en temporada alta es que se pueden alquilar por entre $ 5 y $ 7 mil la semana, una buena renta para la costa”, asegura Gustavo Rodríguez de la consultora inmobiliaria GR, de Villa Gesell. Tomando esos valores, la ganancia si se decide explotar el complejo oscila en un 10% anual con un margen de recuperación de la inversión no mayor a 10 años. Si la idea es venderlo se puede sacar un 30% de ganancia.

San Clemente, en el Partido de la Costa, también se está expandiendo hacia el Sur. Un cambio en la normativa municipal extendió los permisos para desarrollos y creó una nueva zona inmobiliaria, Talas del Sur, en un área que va entre el Automóvil Club y el Vivero Municipal. “Es un cordón que bordea la costa y donde se están vendiendo terrenos para construir complejos de dúplex”, apunta Luis Effenberger, de la inmobiliaria Del Tuyú. En medio de un balneario típico de clase media, los precios son más acomodados que los de Colonia Marina. Un terreno de 800 m2 en primera fila frente al mar se puede conseguir por entre US$ 20 y 25 mil. El costo de obra también se puede afinar un poco y bajar a 900 US$/m2. Así, seis dúplex de 60 m2 pueden tener un costo de US$ 324 mil. La renta también es más acotada. Cada dúplex se puede alquilar por entre $ 3 mil y $ 4 mil por quincena. Sumándole Semana Santa y los fines de semana largos, con buena afluencia de turismo termal, da un margen de rentabilidad de entre el 5% y el 6% anual.

Fuente: Arq / Clarin