El sector necesita un reseteo de precios
En la última década, el mercado inmobiliario construyó su pirámide Ponzi. Pero los compradores no quieren ponerle más ladrillos.
Por Juan José Cruces (*)
En 2013, el Colegio de Escribanos de la CABA informó 36.000 escrituras de compraventa de inmuebles, casi la mitad que en 2011, un número inferior a las 54.000 de 2001 y el menor de los últimos 40 años. El interés por nuevas construcciones residenciales fue parecido: en 2013, se permisó 0,6 millón de m2, una cifra muy inferior al promedio anual de los 10 años previos (1,68 millón). El sector enfrenta una brutal recesión. ¿Cómo podría reactivarse? La respuesta es simple: el m2 está muy caro. Las recesiones son períodos en que algún cambio en el entorno hizo que los precios viejos quedasen demasiado altos para las nuevas circunstancias. Cuanto antes se ajusten a la disposición a pagar de los demandantes, más rápido los desarrolladores podrán vender sus unidades, restableciendo así el dinamismo de la construcción y de la intermediación inmobiliaria.
¿Son caros los inmuebles en Buenos Aires? Desde 2002, los argentinos con capacidad de ahorro nos refugiamos, casi exclusivamente, en inmuebles, un bien cuyo derecho de propiedad fue honrado desde 1976, a diferencia de lo sucedido con depósitos a plazo fijo, bonos y acciones. Con la ayuda de las bajas tasas de interés internacionales, los precios en dólares llegaron a ser muy altos, tanto en términos absolutos como relativos. En 2012, triplicaron los valores de la Convertibilidad. La consultora Reporte Inmobiliario computa, anualmente, la renta por alquiler de un departamento testigo en Barrio Norte, suponiendo que el inversor vende a los 10 años, sin ganancia ni pérdida de capital. La tasa interna de retorno de ese flujo se estabilizó en valores del 2 al 3 por ciento anual. Son rendimientos muy similares a los de un bono a 10 años del Tesoro estadounidense, el mejor deudor del planeta. Una tasa de descuento tan baja conlleva un precio muy alto. No hay ningún otro activo situado en nuestro país cuyo flujo de fondos sea descontado a una tasa tan baja.
Un departamento en Buenos Aires vale unos 36 años de alquileres; las principales empresas argentinas, entre cinco y 12 años de utilidades. Para comparación, las principales compañías del mundo valen unos 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto? Los inmuebles, también, subieron mucho más que los salarios. Un departamento de 60 m2, a estrenar, costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional en el promedio 1976-2001. Desde entonces, vale 74 meses: 62 por ciento más. Nuestros jóvenes no pueden comprar las viviendas que compraron sus padres hace 40 años, aun cuando tienen más calificaciones laborales. De hecho, prácticamente, todos los jóvenes que compran vivienda hoy lo hacen con ayuda familiar, ya que no podrían con el ahorro de su propio trabajo, como lo hacíamos antaño.
¿Por qué subieron tanto? Como explica el premio Nobel de Economía 2013 Robert Shiller, en su libro "Irrational exuberance", cuando los precios de los bienes de capital suben, a menudo, ocurre, naturalmente, un mecanismo de amplificación similar a un juego Ponzi. Ello resulta de la combinación de la codicia humana con la desinformación de algunos inversores, sin requerir, necesariamente, que medie mala fe. La evidencia de que los inversores que participaron primero pudieron vender a un precio superior al que compraron hace de señuelo para los nuevos, que entran con el afán de reproducir las ganancias de sus antecesores. La espiral se sostiene mientras nuevas legiones de inversores ingresen, dispuestas a comprar a los precios que solicitan quienes compraron más temprano. El problema emerge cuando algo súbito perturba el (desinformado) consenso tácito de que el mecanismo seguirá amplificándose. Muchos inversores de nuestro medio confundieron a la seguridad jurídica de los inmuebles con la seguridad de que sus precios siempre subirían. El cepo cambiario perturbó aquel viejo equilibrio e hizo tomar conciencia al mercado acerca de su dudosa razonabilidad. Eso es lo que muestran las cifras de caída de actividad, que sugieren que los compradores ya no están dispuestos a convalidar los precios actuales.
El sueño de la vivienda propia. Haremos dos estimaciones del precio al cual podría resurgir la demanda. La primera involucra a los que la quieren para vivir. ¿Cuánto sería el precio del m2 en los próximos años que equipare el poder adquisitivo histórico del salario? En el promedio 1976-2001, un mes de sueldo compraba 1,31 m2 de un departamento a estrenar. Un salario mensual de bolsillo de US$ 2000 libres (30 por ciento superior al actual) arrojaría un precio de US$ 1528/m2. A este ratio, los jóvenes argentinos podían acceder a la vivienda propia con esfuerzo y perseverancia. Es natural pensar que sucederá lo mismo si los precios convergen en dicha dirección.
Mi fondo jubilatorio personal. ¿Qué precio podrían pagar los inversores, si pretenden rendimientos similares a opciones de riesgo comparable? Pensemos en un futuro gobierno que recree un clima de negocios más amigable y busque inversiones para que la economía siga creciendo. Estos proyectos competirán con los inmuebles para atraer capital. ¿Cuál debería ser el precio de los departamentos para que la renta anual esperable para los próximos años equivalga al retorno de los bonos estadounidenses, más un 3 por ciento (algo así como 5,66 por ciento anual en dólares, que implica el actual riesgo país de Brasil)?
Según Reporte Inmobiliario, hoy, la renta neta por alquiler es de 2,01 por ciento, lo que, para un precio de US$ 2625/nr a estrenar, equivale a US$ 53/m2 al año. Supongamos una apreciación cambiaría de 30 por ciento para los próximos años, tal que la renta anual sea US$ 69/m2. Un precio de US$ 1212/m2 haría que tal renta fuese el 5,66 por ciento del precio. Este rendimiento sobre nuestros bonos soberanos implica haber alcanzado un rating crediticio de grado de inversión. Parece un pre-requisito razonable para que los inversores los consideren de calidad jurídica comparable a los inmuebles. Si usásemos rendimientos de los bonos más altos (como los actuales), nos daría precios aún inferiores. Pero no me parece razonable.
Conclusión. En la recuperación post-2002, los inmuebles fueron el vehículo de inversión preferido de los sectores con capacidad de ahorro. Los precios subieron como si los departamentos fueran bonos del mejor deudor del planeta. A esos precios, hay muy baja actividad en el sector. Hay dos posibles precios del m2 a los cuales resurgiría la demanda genuina, que motorizó este mercado entre 1976 y 2001, lo cual implicaba niveles de actividad del sector muy superiores a los de 2013.
(*) Decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella
Fuente: http://www.utdt.edu/nota_prensa.php?id_nota_prensa=10156&id_item_menu=429
El sector necesita un reseteo de precios
En la última década, el mercado inmobiliario construyó su pirámide Ponzi. Pero los compradores no quieren ponerle más ladrillos.
Por Juan José Cruces (*)
En 2013, el Colegio de Escribanos de la CABA informó 36.000 escrituras de compraventa de inmuebles, casi la mitad que en 2011, un número inferior a las 54.000 de 2001 y el menor de los últimos 40 años. El interés por nuevas construcciones residenciales fue parecido: en 2013, se permisó 0,6 millón de m2, una cifra muy inferior al promedio anual de los 10 años previos (1,68 millón). El sector enfrenta una brutal recesión. ¿Cómo podría reactivarse? La respuesta es simple: el m2 está muy caro. Las recesiones son períodos en que algún cambio en el entorno hizo que los precios viejos quedasen demasiado altos para las nuevas circunstancias. Cuanto antes se ajusten a la disposición a pagar de los demandantes, más rápido los desarrolladores podrán vender sus unidades, restableciendo así el dinamismo de la construcción y de la intermediación inmobiliaria.
¿Son caros los inmuebles en Buenos Aires? Desde 2002, los argentinos con capacidad de ahorro nos refugiamos, casi exclusivamente, en inmuebles, un bien cuyo derecho de propiedad fue honrado desde 1976, a diferencia de lo sucedido con depósitos a plazo fijo, bonos y acciones. Con la ayuda de las bajas tasas de interés internacionales, los precios en dólares llegaron a ser muy altos, tanto en términos absolutos como relativos. En 2012, triplicaron los valores de la Convertibilidad. La consultora Reporte Inmobiliario computa, anualmente, la renta por alquiler de un departamento testigo en Barrio Norte, suponiendo que el inversor vende a los 10 años, sin ganancia ni pérdida de capital. La tasa interna de retorno de ese flujo se estabilizó en valores del 2 al 3 por ciento anual. Son rendimientos muy similares a los de un bono a 10 años del Tesoro estadounidense, el mejor deudor del planeta. Una tasa de descuento tan baja conlleva un precio muy alto. No hay ningún otro activo situado en nuestro país cuyo flujo de fondos sea descontado a una tasa tan baja.
Un departamento en Buenos Aires vale unos 36 años de alquileres; las principales empresas argentinas, entre cinco y 12 años de utilidades. Para comparación, las principales compañías del mundo valen unos 22 años de utilidades. ¿Qué tendrán nuestros departamentos para valer tanto? Los inmuebles, también, subieron mucho más que los salarios. Un departamento de 60 m2, a estrenar, costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional en el promedio 1976-2001. Desde entonces, vale 74 meses: 62 por ciento más. Nuestros jóvenes no pueden comprar las viviendas que compraron sus padres hace 40 años, aun cuando tienen más calificaciones laborales. De hecho, prácticamente, todos los jóvenes que compran vivienda hoy lo hacen con ayuda familiar, ya que no podrían con el ahorro de su propio trabajo, como lo hacíamos antaño.
¿Por qué subieron tanto? Como explica el premio Nobel de Economía 2013 Robert Shiller, en su libro "Irrational exuberance", cuando los precios de los bienes de capital suben, a menudo, ocurre, naturalmente, un mecanismo de amplificación similar a un juego Ponzi. Ello resulta de la combinación de la codicia humana con la desinformación de algunos inversores, sin requerir, necesariamente, que medie mala fe. La evidencia de que los inversores que participaron primero pudieron vender a un precio superior al que compraron hace de señuelo para los nuevos, que entran con el afán de reproducir las ganancias de sus antecesores. La espiral se sostiene mientras nuevas legiones de inversores ingresen, dispuestas a comprar a los precios que solicitan quienes compraron más temprano. El problema emerge cuando algo súbito perturba el (desinformado) consenso tácito de que el mecanismo seguirá amplificándose. Muchos inversores de nuestro medio confundieron a la seguridad jurídica de los inmuebles con la seguridad de que sus precios siempre subirían. El cepo cambiario perturbó aquel viejo equilibrio e hizo tomar conciencia al mercado acerca de su dudosa razonabilidad. Eso es lo que muestran las cifras de caída de actividad, que sugieren que los compradores ya no están dispuestos a convalidar los precios actuales.
El sueño de la vivienda propia. Haremos dos estimaciones del precio al cual podría resurgir la demanda. La primera involucra a los que la quieren para vivir. ¿Cuánto sería el precio del m2 en los próximos años que equipare el poder adquisitivo histórico del salario? En el promedio 1976-2001, un mes de sueldo compraba 1,31 m2 de un departamento a estrenar. Un salario mensual de bolsillo de US$ 2000 libres (30 por ciento superior al actual) arrojaría un precio de US$ 1528/m2. A este ratio, los jóvenes argentinos podían acceder a la vivienda propia con esfuerzo y perseverancia. Es natural pensar que sucederá lo mismo si los precios convergen en dicha dirección.
Mi fondo jubilatorio personal. ¿Qué precio podrían pagar los inversores, si pretenden rendimientos similares a opciones de riesgo comparable? Pensemos en un futuro gobierno que recree un clima de negocios más amigable y busque inversiones para que la economía siga creciendo. Estos proyectos competirán con los inmuebles para atraer capital. ¿Cuál debería ser el precio de los departamentos para que la renta anual esperable para los próximos años equivalga al retorno de los bonos estadounidenses, más un 3 por ciento (algo así como 5,66 por ciento anual en dólares, que implica el actual riesgo país de Brasil)?
Según Reporte Inmobiliario, hoy, la renta neta por alquiler es de 2,01 por ciento, lo que, para un precio de US$ 2625/nr a estrenar, equivale a US$ 53/m2 al año. Supongamos una apreciación cambiaría de 30 por ciento para los próximos años, tal que la renta anual sea US$ 69/m2. Un precio de US$ 1212/m2 haría que tal renta fuese el 5,66 por ciento del precio. Este rendimiento sobre nuestros bonos soberanos implica haber alcanzado un rating crediticio de grado de inversión. Parece un pre-requisito razonable para que los inversores los consideren de calidad jurídica comparable a los inmuebles. Si usásemos rendimientos de los bonos más altos (como los actuales), nos daría precios aún inferiores. Pero no me parece razonable.
Conclusión. En la recuperación post-2002, los inmuebles fueron el vehículo de inversión preferido de los sectores con capacidad de ahorro. Los precios subieron como si los departamentos fueran bonos del mejor deudor del planeta. A esos precios, hay muy baja actividad en el sector. Hay dos posibles precios del m2 a los cuales resurgiría la demanda genuina, que motorizó este mercado entre 1976 y 2001, lo cual implicaba niveles de actividad del sector muy superiores a los de 2013.
(*) Decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella
Fuente: http://www.utdt.edu/nota_prensa.php?id_nota_prensa=10156&id_item_menu=429
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