El Banco Central de la República Argentina (BCRA) lanzó la Unidad de Vivienda (UVI) con el objetivo de fomentar el ahorro y el crédito hipotecario en unidades monetarias que se indexan por la evolución de precios. Se usa, para ese objetivo, el coeficiente de estabilización de referencia (CER). Desde entonces, diversos formadores de opinión y colegas han sembrado dudas acerca de la viabilidad de la UVI, al compararla con la tristemente célebre circular 1050 que emitió el BCRA en 1980. Más allá de los diferentes contextos institucionales, internacionales, macroeconómicos y del mercado inmobiliario, el mecanismo de indexación y los riesgos que entraña la UVI difieren de aquellos de la 1050. Un ejemplo numérico servirá para aclarar esta diferencia.
Pensemos en Juan, un ciudadano de clase media que compró una vivienda de $ 1000 a comienzos de 1980, mitad en efectivo y mitad con un crédito en 50 cuotas de $ 10, cada una indexada a la tasa de interés. Su salario era de $ 30, por lo que la relación entre la cuota y el ingreso era de un tercio. Las cuotas ajustaban por tasa de interés pero, como esta tasa, luego del 1 de abril y en 1981, con la comunicación de la circular 1050 se indexó a la tasa de interés del plazo fijo a 30 días, Juan se encontró con que su salario había aumentado significativamente menos que esa tasa y los precios, comprometiendo seriamente el pago del crédito. ¿Por qué?
Las tasas de interés se habían cuadruplicado hacia 1981. Por ende, con un salario "optimista" de $ 60 en 1981, Juan estaba pagando una cuota de $ 40, restringiendo su capacidad de consumo en otros bienes y servicios. Al mismo tiempo, el capital por la deuda que se tomó más los intereses superaba largamente a su patrimonio, es decir, al valor de su vivienda (el único bien de Juan). En concreto, por un bien de $1000 Juan todavía debía 38 cuotas de $ 40 ($ 1520). Aun restando los $ 120 de intereses que había pagado, un año después la deuda era $ 400 mayor que el valor de la vivienda. Es decir, debido al mecanismo de indexación, al contexto macroeconómico, un mercado inmobiliario en crisis y bancos quebrando (por ejemplo, Banco los Andes y el Banco de Intercambio Regional), deudores como Juan quedaron sin poder pagar sus obligaciones, ni siquiera mediante la venta del activo en cuestión. Vender la casa no era una solución.
Retornemos a 2016. Juan toma un crédito hipotecario nominado en UVI, que tiene un valor en pesos que varía según la inflación, pero en el que la cantidad de UVI se mantiene constante. Así, si la cuota equivale a tres UVI, por ejemplo, el valor de la cuota en pesos será variable pero siempre equivalente a tres UVI. Supongamos, para simplificar, que nominalmente Juan se enfrenta a la misma situación que en 1980, esto es, el mismo valor de la vivienda, modalidad de compra, igual deuda, salarios y cuota inicial de $ 10. Ahora imaginemos tres escenarios posibles para los dos primeros años: 1) el salario sube por encima de los precios; 2) el incremento salarial iguala la inflación, o 3) el salario se incrementa 30% menos que la inflación.
En el primer escenario, frente a la misma deuda de $ 500, la cuota sube pero a un ritmo menor que los salarios. Por ejemplo, si la inflación es de 20% y los salarios suben 25%, entonces la cuota sube de $ 10 a $ 12 mientras que los ingresos hacen lo propio de $ 30 a $ 37,5. La relación cuota ingreso disminuye del 33% inicial a 32%. Si esto se mantuviera en el tiempo, el poder adquisitivo de Juan subiría constantemente y su capacidad patrimonial no se deterioraría.
El segundo escenario es trivial. En cambio, el tercero, y posiblemente el más importante debido al temor de la población a los mecanismos de indexación amerita un comentario. Supongamos que la inflación anual alcanza el 50% y el salario de Juan tan sólo crece un 20%. Así, la cuota pasaría a costar $ 15 mientras que su salario alcanzaría los $ 36, resultando la cuota un 42% del ingreso. Sin embargo, y aquí hay una diferencia crítica entre la 1050 y el esquema de UVI, en este escenario el banco estaría obligado a extender el plazo de repago del crédito de Juan en hasta un 25% del plazo total. Es decir que, luego de pagar las primeras 12 cuotas a $ 10 cada una, le quedarían 38 de $ 15 ($ 570) que se transformarían en 50 cuotas de $ 11,4 para redondear, llevando la relación cuota/ingreso al 32%. No menor, la tasa de interés real que sigue pagando Juan es fija. El lector puede sacar sus conclusiones.
Fuente: La Nación
Link: http://www.lanacion.com.ar/1901002-por-que-los-nuevos-creditos-ajustables-por-inflacion-no-son-como-los-de-los-80
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