Habitar una vivienda digna es una necesidad -y una de las mayores aspiraciones- de todo individuo; lamentablemente, un elevado porcentaje de la población en América latina no ha podido satisfacerla. La proliferación de urbanizaciones precarias (villas miserias, favelas, ciudades “callampas”, etc.) en casi todos los países de la región es una evidencia de este fracaso.
Si bien la necesidad humana es la de habitar una vivienda digna, ya sea como propietario o como inquilino, me atrevo a afirmar que la aspiración de la mayoría de las personas es la de ser propietario de la vivienda que habita.
Poseer una casa propia fortalece la sensación de seguridad e independencia, al mismo tiempo que representa una forma de ahorro.
El porcentaje de hogares con vivienda propia varía entre países y refleja diferencias culturales. En los países desarrollados este porcentaje varía entre 97% en Rumania y el 44 % en Suiza. En España llega al 84%, pero el número de viviendas supera al de hogares porque existen casi tres millones de viviendas desocupadas.
En nuestro país, los datos del Censo del año 2010 muestran que existen 13,8 millones de viviendas pero que casi 2,5 millones se encuentran desocupadas.
Es decir que 12,2 millones de hogares viven en 11,3 millones de viviendas. Ahora bien, no todas las viviendas ocupadas son aptas, ya sea por no tener condiciones adecuadas o por no ser lo suficientemente amplias para la cantidad de moradores (hacinamiento). En realidad, el déficit habitacional afecta a 3,4 millones de hogares.
El Censo muestra también que el 72% de los hogares son propietarios y que el 16% son inquilinos; el resto es ocupante por préstamo o por relación de dependencia, entre otros. Numerosos países en América Latina enfrentan situaciones parecidas a la de Argentina, caracterizadas por porcentajes elevados de propietarios, pero de viviendas que son, en muchos casos, precarias.
El fracaso de la política habitacional en general se relaciona con niveles bajos de ahorro, con la necesidad de atender otros fines (educación, salud, infraestructura, y capital reproductivo) y con lapersistencia de procesos inflacionarios. La ineficiencia de los sistemas de incentivos y de las regulaciones, que ignoraron los persistentes procesos inflacionarios, imposibilitaron el desarrollo de un mercado de capitales que canalice el ahorro, restringiendo el mercado crediticio, especialmente el de largo plazo.
En nuestro país la tasa de inversión alcanzó niveles elevados en la primera década del siglo XX (la mayor parte en construcción) y se redujo (con fluctuaciones) a partir de ese momento, acompañando la baja en la tasa de ahorro. Un análisis más cuidadoso de las cifras muestra que la tasa de inversión total en construcción no es tan baja, sino que existe una elevada concentración en la construcción de edificios de alto valor o en segundas viviendas.
Lo mismo ocurre cuando se analiza la “verdadera” tasa de ahorro: los más de 200 mil millones de dólares de activos en el extranjero – muchos de los cuales abandonaron el país en momentos de control de cambios – evidencian la canalización de una importante porción de estos ahorros al exterior.
La limitación del acceso a una vivienda parece responder a laimposibilidad que tiene gran parte de la población de obtener un crédito.
El saldo de los créditos hipotecarios en nuestro país representa el 1,4% del PBI. En Estados Unidos, la cifra asciende a 62,5%; en Chile, a 76% (en 1995 era sólo de 26%) y en Perú creció rápidamente al bajar la inflación. La inflación y la vigencia de tasas de interés inferiores a ella (a pesar de ser elevadas en términos nominales) explican en gran medida la virtual desaparición del mercado de créditos hipotecarios. La razón es muy sencilla: esta combinación entre tasa de interés e inflación desincentiva el ahorro en el sistema financiero local, a la vez que la elevada inflación aumenta el valor de las cuotas a niveles inalcanzables para la mayoría de la población.
Un ejemplo teórico puede contribuir a explicar este fenómeno. En ausencia de inflación, la cuota de un préstamo hipotecario de 200 mil pesos, a 20 años de plazo y con una tasa de interés anual del 7,2%,sería de $1.543 y permitiría que la mayoría de la población accediera a ese crédito.
Pero si la tasa de inflación fuera de 30% y la tasa de interés, de 37%, la cuota sería de $5.330, impidiendo el acceso al crédito de la mayoría de los trabajadores. Esta situación se agrava a medida que crece la tasa de inflación, con la paradoja de que las cuotas iniciales son impagables para la mayoría, mientras que las últimas pierden gran parte de su valor por la inflación.
La solución a este problema es obviamente eliminar la inflación, pero si ello no se logra, resulta imprescindible la implementación de algún mecanismo de indexación, que reduciría las cuotas iniciales y elevaría el valor de las cuotas subsiguientes. Los mecanismos de indexación fracasaron en la Argentina porque los tomadores de crédito temían que sus salarios no acompañaran la evolución de la inflación, al mismo tiempo que las entidades financieras no estaban dispuestas a otorgar créditos bajo este mecanismo porque ignoraban la relación entre la tasa a la que se fondearían y la inflación. La experiencia de indexación resultó exitosa en otros países porque las potenciales divergencias eran menores a causa de las bajas tasas de inflación y porque los fondos de pensión disponían de recursos a largo plazo que deseaban invertir con mecanismos que los protegieran en términos reales.
Una solución posible sería ajustar el valor de las cuotas de acuerdo a la evolución de los salarios y que toda diferencia entre esta última y las tasas de interés sea cubierta por un fondo de estabilización con garantía estatal. La experiencia de las últimas décadas muestra que en un período de 20 años el fondo nunca habría sido oneroso para el gobierno, lo que permitiría liberar recursos para satisfacer las necesidades de viviendas de aquellos que no pueden pagarlas, aun haciendo sacrificios.
Fuente: Clarin
Link: http://www.clarin.com/opinion/inflacion-agrava-deficit-habitacional_0_1102689833.html
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