Los depósitos y los parques industriales se multiplicaron en los últimos diez años. Hoy sienten la retracción que atraviesa la actividad industrial.
En su peor año en la última década, la producción industrial cayó 2,4% en los primeros siete meses de 2014, según el INDEC. Para FIEL, la baja fue del 4,2%. Esta retracción se hace sentir sobre el negocio de los depósitos industriales, que muestran la tasa de vacancia más alta de los últimos tres años.
El segmento de depósitos premium cuenta con un inventario de 1,5 millones de metros cuadrados. Sin mediciones oficiales, el nivel de vacancia varía según la muestra que se tome, pero en todos los casos viene en alza. Para la compañía de servicios de Real State CBRE, el 16,36% de los depósitos logísticos premium está vacante. El análisis se basa en una muestra que comprende a 33 parques industriales y 44 centros logísticos y depósitos del Gran Buenos Aires. Este registro incluye más de 500.000 m2 que se incorporaron al mercado en la primera mitad de 2014, la mayoría en el corredor norte, la zona con mayor superficie disponible de alquiler. Así, en el norte, la tasa de vacancia subió a 18,6%, con 181.000 m2 disponibles. El corredor sur, con un stock de 364.100 metros de inventario, cuenta con 24.100 m2 disponibles. Allí, la vacancia es del 6,6%. El corredor oeste presenta el inventario más acotado –191.000 m2– pero tiene el 23,1% de los espacios vacantes. Los valores de alquiler promedian los U$S6,46 por metro cuadrado. “Han permanecido relativamente estables si se compara el primer semestre de este año con el mismo período del año anterior”, apunta CBRE. En el corredor norte, los precios pueden llegar a U$S9,30.
La vacancia se ve también en los parques industriales. En la última década, la mayoría de los municipios del conurbano armaron su propio parque industrial, buscando atraer a las empresas con la propuesta de ventajas impositivas. Sobre un inventario de 33 millones de metros, están disponibles 2,5 millones. La mitad de los espacios vacantes está en el corredor oeste y el resto se reparte parejo entre el norte y el sur.
A diferencia de lo que ocurre en los depósitos, donde el negocio se basa en el alquiler, en estos parques las empresas compran su espacio. La dispersión de precios es muy alta. Según el relevamiento, los más caros son el Parque Industrial Oeste y el Parque Industrial Ecoeficiente Moreno, ambos con U$S150/m2. En el otro extremo, la ubicación más barata está en el Parque Industrial Zárate, con U$S35/m2. “A diferencia de lo que pueda estar sucediendo en otros sectores del mercado inmobiliario argentino, los parques industriales se han ido fortaleciendo en el tiempo porque abaratan los costos”, apunta CBRE. En el país hay 315 parques, tres veces más que lo que había en 2004.
En la zona norte están concentradas las empresas internacionales que se dedican a la importación y exportación; en el oeste, la logística relacionada con el consumo masivo y en el sur, las empresas familiares más vinculadas con la producción El impacto de la caída de la industria se hace sentir. “Esta vez, el mercado va a tardar más en recomponerse”, dice Damián Benavoli, de CBRE. “La vacancia se ha ido incrementando. En la zona norte ha habido desarrollos y hay que esperar a ver cómo viene la absorción”. Y resalta que el mercado local es chico, ya que no operan empresas internacionales de logística.
Para la consultora inmobiliaria Colliers, la vacancia es de 3,7% ya que consideran que se incorporaron menos metros al inventario, que apenas creció 2,2% respecto de 2013. “Nosotros tomamos en cuenta únicamente las naves que se construyeron para alquilar, lo que representa 41 centros logísticos. El mercado industrial sigue siendo inmaduro, por lo que tiene mucho potencial para desarrollarse”, apunta Gonzalo Gianola, director de la División Industria. Para el resto del año aguardan que se sumen 166.000 metros más. Gianola admite que “han caído un poco los volúmenes de operaciones. Pero no percibo en el mercado una gran retracción”.
“Aumento un poquito la vacancia”, dice Alejandro Winokur, director de Newmark Grubb BACRE. “Este es un mercado bastante acotado y tiene una vacancia muy baja. No hay sobrante de espacio de depósitos de esta categoría”. Para Winokur, la vacancia actual es de 5,2%, la mayor en los últimos tres años.
Sin embargo el mercado sigue apostando alto. Según Newmark en los próximos dos años se incorporarán 180.000 metros a un mercado que en los últimos 24 meses, y con una recesión menos marcada que la actual, absorbió apenas 71.000 metros.
Uno de los que apuestan es el grupo Logístico Andreani, que terminó la primera etapa de construcción de Norlog, una plataforma logística en Tigre. Demandó una inversión de $100 millones y cuenta con una ocupación de más del 50%. Cuando esté terminado, el predio total tendrá 100 hectáreas y una inversión final aproximada de U$S400 millones.
Una encuesta realizada de Cushman & Wakefield (C&W) revela que el 81% de las empresas no tiene previsto incrementar la utilización de su capacidad instalada. Herman Faigenbaum, director general de C&W, advierte que la evolución de la demanda de inmuebles logísticos e industriales está ligada a la coyuntura económica. “La incertidumbre le dificulta a las empresas planificar la expansión de su actividad y, como consecuencia, la demanda de depósitos se encuentra relegada”, indica.
Fuente: Clarín
Link: http://www.ieco.clarin.com/economia/oferta-demanda-depositos-industriales_0_1211879102.html
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