Como nunca, la total dolarización de la compra-venta de casas y departamento está sufriendo una gran distancia entre oferta y demanda: los que venden quieren dólares, únicamente dólares, u otra propiedad a cambio. Y los que compran no consiguen dólares, casi no los encuentran ni siquiera en el mercado ilegal.
De ese modo, el nivel de actividad del sector se ha convertido en un verdadero páramo. Desde 1998, cuando comenzó el cataclismo de la convertibilidad, no se operaba tan poco con inmuebles, lo cual profundiza la recesión y agiganta la crisis: en los últimos ocho meses la industria de la construcción perdió 23.000 puestos de trabajo, a pesar de que el sueldo promedio de la industria de la construcción subió en ese período de 6270 a 9810 pesos (Ieric).
Sin renunciar ni un milímetro a las políticas económicas que nos llevaron a esta crisis, empecinado por defender módicas reservas del Banco Central, que ya cayeron de 52.654 millones a 28.403 millones de dólares en los últimos 43 meses, el Gobierno insiste con el cepo cambiario, persigue a los privados con una presión impositiva mayúscula, y no comprende que la economía está implosionando, achicándose de manera muy peligrosa.
Como si no quisiera ver lo que se ve, Cristina Kirchner vocifera que la culpa es de las automotrices, ya que los autos caen pero el resto de la industria no tiene bajas tan importantes. Y así, mientras la Presidenta anuncia la construcción de una torre gigantesca en la isla Demarchi, los escribanos confirman que el achicamiento y la depresión no es sólo con los autos: es también con los inmuebles.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio se firmaron en Capital apenas 3.113 escrituras, 1,3% menos que en junio último y 0,2% menos que lo escriturado en julio del año pasado. Con esto el sector tuvo el peor julio desde 1998, o sea: desde el final de la Presidencia de Carlos Menem que no se escrituraba tan poco.
Si algún defensor de las políticas económicas actuales quisiera pensar que este julio es una excepción, debe saber que en enero-julio de este año la Ciudad de Buenos Aires registró 18.098 escrituras, 1,7% menos operaciones que en enero-julio del año pasado. Y para que se entienda bien: para encontrar una cantidad menor de negocios en los primeros siete meses de un año también hay que volver hasta 1998, cuando comenzaba a morir la convertibilidad.
El origen de esta hecatombe es muy claro. El kirchnerismo, creyéndose genial, insiste con las mismas políticas desde su origen, como los indicadores empezaron a mostrarle que las cosas no funcionaban, rompió el INDEC en 2007 y el mercado inmobiliario llegó a su cumbre histórica cuando la población empezó a ver que el Gobierno no aceptaba sus errores, cambiaba el termómetro y no quería ver lo que hacía.
De ese modo, el pico de actividad del sector inmobiliario fue inmediatamente después de la rotura del INDEC: en julio de 2008 se hicieron en Capital 6.848 escrituras, 120% más operaciones que en julio de este año. Y en los primeros siete meses de 2008 se firmaron en la Ciudad 39.702 escrituras, muy por encima de las 18.098 realizadas en lo que va de este año.
Sin ver lo que no se quiere ver, el kirchnerismo puede decir que esa sequía ocurre únicamente en la Capital, por culpa de las políticas de Mauricio Macri. Sin embargo, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires también confirma que la sequía de operaciones se está replicando en la jurisdicción más grande de la Argentina.
En julio último se firmaron en el territorio bonaerense 9.227 escrituras, 19,8% menos que en junio pero 1,4% más que en julio de 2013. La Provincia tuvo quistas de actividad en abril que todavía se están regularizando, de ahí que julio contra julio da algo positivo. Pero en enero-julio de este año se firmaron 45.139 escrituras en el mundo Scioli, 11,1% menos que las firmadas en los primeros siete meses del año pasado.
Para entender el tamaño de las 9.227 escrituras firmadas este julio, puede decirse que en julio de 2008 se firmaron 13.073 operaciones. Y en siete meses de este año se han escriturado 45% menos propiedades que en los primeros siete meses de 2008. O sea, no es únicamente Macri, también es Scioli... y lo mismo ocurre con prácticamente todas las provincias argentinas.
Ahora bien, reconocido este imposible e inverosímil achicamiento de negocios, intentemos entender qué está sucediendo con los precios de las propiedades. La tarea no es sencilla y el lector de esta columna deberá permitir algunas licencias, ya que entre lo que se subfactura al escriturar para pagar menos impuestos y la enorme distorsión que sufre el mercado cambiario (con una brecha del 70% entre el tipo de cambio real e imaginario) es muy difícil llevar una serie cierta sobre la marcha de los inmuebles argentinos medida en dólares contantes y sonantes.
Empecemos por la Capital. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el monto total operado en julio fue de 2.617 millones de pesos, 67% mas que en julio de 2013. Y, en siete meses de este año, la Capital tuvo negocios con inmuebles por 14.196 millones de pesos 51% más que en enero-julio de 2013. Estos pesos se pueden reconvertir a moneda dura según el dólar oficial o según el dólar paralelo: según el tipo de cambio del Gobierno, una propiedad promedio (tres ambientes bien ubicado) se transó por 102.700 dólares, 13% más que el piso de la serie (90.700 dólares) anotado en marzo de este año, pero 10,8% menos que el valor más alto (115.100 dólares) operado en enero de 2012.
Por supuesto, si se toma en cuenta el valor del dólar paralelo, la cotización que surge del monto escriturado es completamente diferente. En dólares blue, la propiedad promedio se negoció en julio a 68.300 dólares, 26% arriba del piso de la serie (54.100 dólares) anotado en mayo de 2013, pero 38% abajo del máximo histórico de la serie (111.100 dólares) anotado en enero de 2011, tres meses después de la muerte de Néstor Kirchner.
¿Qué precios anotaron los escribanos de la Provincia de Buenos Aires? Veamos: en julio hubo negocios por 3.370 millones de pesos, 49,5% más que lo operado en julio del año pasado. Y en siete meses de este año, la Provincia tuvo negocios con inmuebles por 14.821 millones de pesos, 17,6% más que en enero-julio de 2013.
Medido por operación, la escritura promedio firmada en territorio bonaerense se transó por 44.600 dólares según el tipo de cambio oficial, 20% más que el piso de la serie (37.100 dólares) operado en marzo de este año, pero 30,7% menos que el máximo de la serie (64.400 dólares) anotado en enero de 2012. Si el cálculo se realiza tomando en cuenta el dólar blue, el valor anotado en julio último fue de 29.700 dólares, 11% arriba del piso de la serie (26.700 dólares) registrado en junio último pero 59% abajo del máximo de la serie (59.600 dólares) operado en febrero 2011.
Intentando eliminar distorsiones (por subfacturación y por valores alocados del mercado cambiario) el Instituto de Economía de la UADE realiza un seguimiento de avisos clasificados, donde se piden precios en dólares por las propiedades de la Ciudad de Buenos Aires. Con eso se confecciona un valioso informe intentando identificar cuánto vale un metro cuadrado de propiedad en los distintos barrios de la Capital Federal.
¿Qué números surgen del informe de la UADE? Veamos: el precio pedido por metro cuadrado a estrenar en el promedio de la Ciudad fue de 2.564 dólares a julio de este año, 1,6% arriba de su informe anterior de hace tres meses y 4% abajo del pico de la serie anotado hace dos años. Mientras que por el metro cuadrado usado se piden 2.250 dólares, 1% más que a comienzos de este año y 6,6% abajo del máximo de la serie anotado también en 2012.
Del informe de la UADE surgen infinidad de datos, todos muy interesantes. Por ejemplo: en propiedades a estrenar, los dos barrios con los precios más altos son Recoleta y Palermo, con 3.075 y 3.043 dólares por metro cuadrado respectivamente, mientras que los más bajos registrados son Flores y Floresta, con 2.115 y 2.145 dólares respectivamente. Estas cifras no son las cotizaciones piso y techo de la Ciudad, ya que no se tiene en cuenta Barrio Norte, Puerto Madero o el microcentro, ni tampoco barrios como Mataderos o Soldati.
Del análisis de la UADE surge también que por metro cuadrado usado, el tope de la investigación también está en Recoleta y Palermo con 2.638 y 2.628 dólares, respectivamente. Y el piso de las anotaciones por metro usado está en Floresta y Boedo, con 1.744 y 1.812 dólares, respectivamente.
En términos promedio, por el metro cuadrado usado se piden 13,6% menos dólares que los solicitados por el metro cuadrado a estrenar. Y del informe surge otra particularidad muy especial: hay zonas en las que la diferencia entre nuevo y usado es menor (Saavedra, Villa Urquiza y Devoto, menos del 8%) y sectores donde la variación es muy profunda (como Boedo y Balvanera, más del 25%). ¿Qué circunstancias influirán en estas diferencias? ¿Tendrá que ver el transporte y la inseguridad?
Es tan basta la información que hay sobre el sector inmobiliario, que se podrían seguir dando datos de manera casi interminable. Pero como remate para este informe y por cuestiones de espacio en la edición podemos plantear dos ideas fundamentales:
1) Tenemos un nivel de operaciones chico, mínimo, con precios que están mostrando una fuerte resistencia a la baja o incluso algún tipo de repunte. Eso indica que cuando el mercado se libere, con la aparición de nuevas políticas económicas, la cantidad de negocios se va a triplicar y con eso, las cotizaciones también deberían irse muy para arriba, lo cual deja al descubierto que los valores que registra hoy la propiedad inmueble argentina es una clara oportunidad de compra.
2) Buena parte del sostén actual de las cotizaciones, a pesar del achicamiento de negocios, obedece a que la población que compra propiedades espera que en la elección de octubre de 2015 surja un nuevo Gobierno, con políticas económicas diferentes, generando una nueva argentina. Sin embargo debe considerarse un dato pequeño, pero significativo: el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires critica al kirchnerismo por la enorme presión impositiva y por la destrucción del INDEC, sin embargo, Macri no achicó el gasto, agigantó los costos de vivir en la Ciudad y desde octubre de 2012 no hay ninguna información del Registro de la Propiedad Inmuebles de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Fuente: Saber Invertir
Link: http://www.saberinvertir.com.ar/inmuebles.htm
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