Cualquiera que circule por Buenos Aires notará que cada vez es mayor la cantidad de estaciones de servicio que cesaron en su actividad y permanecen cerradas, sin que se advierta cuál será el destino futuro del predio. En general, están ubicadas en esquinas estratégicas con un potencial inmobiliario inmejorable. La lista es interminable: Triunvirato y Olazábal (epicentro de Villa Urquiza), Libertador y Juramento, Córdoba y Bulnes, Pueyrredón y Vicente López (Recoleta), Martín García y Amirante Brown (frente al Parque Lezama), Santa Fe y Agüero, San Juan y Perú (corazón de San Telmo) o Leandro Alem y Córdoba son algunos botones de muestra.
Sin embargo, prácticamente ninguna tiene un cartel de venta, y menos aún de obra futura. Los pocos casos conocidos de ex estaciones que efectivamente se convirtieron en desarrollos inmobiliarios de alta gama se cuentan con los dedos de una mano, como Quartier Libertador, de Argencons, en Libertador y Maure. En esa esquina existía hasta 2004 una estación Esso que, según se informó entonces, se vendió en alrededor de US$ 5 millones.
La causa excluyente de esta situación, según todos los brokers consultados, es la baja rentabilidad en la venta de combustibles; un problema de larga data para los expendedores, muy anterior al conflicto actual sobre el gasoil para el transporte público. De hecho, lo que más ganancias suele dejarle a las estaciones son la venta de lubricantes y accesorios, el bar “24 horas” y el lavado de autos. Demasiado poco para ubicaciones tan apetecibles.
“Las estaciones que ya no existen ocupaban terrenos de gran valor inmobiliario. Por eso, a muchos les conviene la venta antes que la explotación”, asegura el arquitecto e inmobiliario Iuri Izrastzoff, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, y calcula que sus incidencias arrancan de 400 y pueden llegar a 1.000 US$/m2. En su opinión, además, este fenómeno obedece a una tendencia mundial: “En las ciudades importantes ya no hay estaciones en zonas céntricas o de alto valor inmobiliario; para cargar nafta hay que ir a la periferia”, explica.
En general, las estaciones ocupan terrenos en esquina de 400 a 600 m2, con múltiples ventajas para cualquier desarrollo inmobiliario. “Son ideales para obras de gran superficie con departamentos luminosos y más de una unidad a la calle”, opina Mario César Merlo, titular de Merlo Propiedades.
Sin embargo, Merlo advierte que los terrenos donde funcionaban estaciones de servicio presentan la particularidad de que el suelo por lo general se vio afectado por la presencia de los tanques de nafta enterrados que, inevitablemente, produjeron filtraciones. Esto significa que al valor inmobiliario del lote se le debe restar en todos los casos el costo de las tareas de reconversión del terreno.
Pero, como explica el arquitecto y tasador Guillermo Ruggero, que evaluó muchas estaciones de Repsol YPF para inventariar los activos de la empresa, “no existe un valor constante o estandarizado, sino que éste varía de acuerdo a las características de cada instalación”. Es decir, la cantidad de tanques, profundidad a que están enterrados, su antigüedad y capacidad aislante.
A modo de ejemplo, en Argencons indican que los trabajos de suelo para construir Quartier Libertados demandaron cuatro largos meses de obra. Pero, más allá de estas prevenciones, Izrastzoff concluye que la perspectiva es positiva, ya que el desarrollo de estas esquinas puede suponer “un aporte valioso al tejido urbano”.
Fuente: Arq / Clarin
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