Lleva años inflándose. La que los economistas ya han clasificado como la mayor burbuja inmobiliaria de la historia comenzó a gestarse hace quince años, cuando el Gobierno chino permitió que millones de ciudadanos pudieran tener una vivienda en propiedad.
Se desató entonces la locura constructora y compradora. Se levantaron millones de viviendas y otros tantos ciudadanos se lanzaron a comprar. Los precios subían como la espuma, a ritmos superiores a los dos dígitos mes a mes, año a año... Tres lustros después, el resultado de esta locura ha dado lugar a miles de inmuebles que los ciudadanos no pueden comprar y decenas de ciudades fantasma con miles de viviendas y edificios enteros vacíos repartidos a lo largo y ancho de todo el país.
Los economistas llevan casi cinco años advirtiendo de que la burbuja inmobiliaria china está a punto de estallar y, sin embargo, no termina de hacerlo. Incluso el mayor constructor de viviendas del país, Wang Shi, magnate de Vanke, cree que el crash es inmediato y sus efectos serán desastrosos. Pero el tan temido pinchazo no acaba de producirse. En septiembre del año pasado aseguraba que la burbuja no explotaría ni en 2012 ni en 2013, pero no sabía lo que sucedería este año. Entretanto, ha estado reduciendo fuertemente su exposición al ladrillo dentro de su cartera de inversión.
En las grandes ciudades como Pekín o Shanghai, los precios de los inmuebles siguen subiendo, pero a menor velocidad que en meses precedentes. En Pekín apenas subieron en febrero un 0,2% respecto a enero, según datos del Instituto Nacional de Estadística chino, el menor incremento desde octubre de 2012. En Shanghai apenas se revalorizaron un 0,4%, el menor porcentaje desde noviembre de 2012, mientras que en Guangzhou, otro de los mercados principales, el incremento fue sólo del 0,5%, una ralentización que también se refleja en los porcentajes interanuales que, no obstante, se mantienen por encima del 10%.
Cada año, 17 millones de chinos migran del campo hacia las ciudades, una cifra que equivale a la población de las cuatro mayores ciudades de Estados UnidosMuchas de las ciudades consideradas de tercera y cuarta categoría, por el contrario, han experimentado caídas de precios, lo que no ha frenado a los promotores, que mantienen en marcha numerosos proyectos ante un futuro crecimiento de la población que todavía no se ha producido, pero que confían que tendrá lugar en los próximos años.
Esta sobreoferta está llevando a los promotores a bajar con fuerza los precios y a ofrecer regalos como cocinas equipadas o plazas de aparcamiento para poder dar salida a miles de inmuebles vacíos.
El propio Nouriel Roubini ha alertado en varias ocasiones de que la proliferación de ciudades vacías es una clara evidencia de que China se dirige hacia su propia crisis financiera, lo que podría dar lugar a una anemia económica al estilo japonés.
Decenas de ciudades fantasma
De hecho, se cuentan por decenas las llamadas 'ciudades fantasma', creadas al calor del boom inmobiliario. Ordos, en el interior de Mongolia, es una de ellas. Construida para cerca de un millón de personas, la ciudad está 'muerta' antes siquiera de estar terminada. Esta metrópoli, con un toque futurista, se encuentra totalmente vacía en mitad del desierto del Gobi. Sólo el 2% de sus edificios han estado ocupados. Los demás han sido abandonados o se han quedado a medio construir debido a la quiebra de numerosas empresas de construcción y promotoras.
Su construcción formaba parte de un plan del Gobierno chino para poner en pie 400 nuevas ciudades y 36 millones de viviendas en 20 años, con aeropuertos, escuelas, mezquitas y todo tipo de servicios.
Para muchos expertos, esta sobreoferta es una señal inequívoca de recalentamiento y la antesala al pinchazo inmobiliario. Sin embargo, muchos otros piensan que las ciudades fantasma no permanecerán vacías durante mucho tiempo. Cada año, 17 millones de chinos migran del campo hacia las ciudades, una cifra que equivale a la población de las cuatro mayores ciudades de Estados Unidos.
"La mayoría de ellas son distritos construidos a las afueras de ciudades en expansión. No se trata de ‘mini-Dubais’ en medio del desierto. Y muchos de estos nuevos barrios pueden satisfacer las necesidades de la demanda que ya vive en el centro y necesitará viviendas más grandes y servirán de cobijo a la población rural que busca viviendas más baratas y más cercanas a las zonas industriales", explica uno de estos expertos, quien asegura también que China tiene muchos problemas con su modelo inversor, "pero haber construido tantas viviendas para una demanda futura asegurada no es uno de ellos".
"Inevitablemente, estos nuevos barrios no serán ocupados inmediatamente después de su construcción. Llevará tiempo atraer una masa crítica de habitantes, aunque las urbes chinas necesitan absorber unos 20 millones de nuevos ciudadanos cada año, por lo que mayoría de las ciudades fantasma no son más que nuevos barrios a los que todavía no se han mudado los ciudadanos", apunta otro experto que descarta la existencia de una burbuja y su inminente estallido.
El distrito de Pudong, en Shanghai.
"Obviamente, habrá proyectos que fracasen en el camino y algunos promotores e inversores perderán dinero, pero la mayoría de las grandes ciudades chinas tienen en la actualidad algún próspero barrio que no hace mucho tiempo estuvo vacío. Las ciudades deben ser construidas antes de la llegada de millones de nuevos ciudadanos en lugar de esperar a que los barrios ya existentes y consolidados se colapsen".
Un claro ejemplo es el distrito de Pudong en Shanghai. Hace una década fue el mayor barrio fantasma de toda China. Diez años después, está totalmente ocupado por dos millones de personas. Las ciudades fantasma que hay ahora en China han revivido el caso de Pudong y han despertado las mismas dudas y críticas. La pregunta que muchos se hacían entonces son las mismas que hoy en día: ¿quién va a ocupar todos esos edificios? "La lección que dio Pudong fue que se subestimó la demanda china", explicaba recientemente Sam Crispin, director en China de la división inmobiliaria de PricewaterhouseCoopers.
Un colapso inmobiliario inminente
Quienes sostienen que el crash es inminente insisten en el exceso de oferta y el fuerte incremento experimentado por los precios, unos excesos que han permitido inflar las cifras del PIB y han provocado un importante crecimiento de la inflación debido al fuerte aumento de los precios vinculados a la construcción, como la madera y el hormigón. Un dato, la construcción, venta y equipamiento de las viviendas representó el 23% del PIB chino en 2013, según Moody’s, muy superior al 10% de 2006 y muy por encima de lo que representó en Estados Unidos en el boom de hace casi una década.
La construcción, venta y equipamiento de las viviendas representó el 23% del PIB chino en 2013, según Moody’s. Por encima del 10% de 2006Una fuerte dependencia económica que, según estos expertos, sería devastadora si, como sostienen, se produce el colapso inmobiliario. Por lo pronto, las cifras oficiales apuntan hacia una ralentización: el valor total de las viviendas vendidas en los dos primeros meses de 2014 cayó un 5% respeto a un año antes, según datos gubernamentales. Y todo parece indicar que se mantendrá esta tendencia a la baja. "La caída de los precios podría parecer normal en un mercado con sobreoferta, pero cuando afecta al mercado inmobiliario y a un país como China, cuya economía depende tanto de él, el impacto podría ser muy perjudicial", apunta otro experto. "Es innegable que la burbuja inmobiliaria cada vez es más grande y se ha convertido en el mayor riesgo impredecible para la economía china", han llegado a asegurar desde el Gobierno.
Hay quienes, como Nomura, consideran que China tiene demasiadas viviendas y que la peculiaridad de su modelo económico anticipa que un crash inmobiliario será más devastador de lo que muchos se pueden imaginar por el impacto que tendría sobre el sistema financiero y su fuerte exposición al ladrillo. "Un crash inmobiliario en China sería mucho más catastrófico para su economía que el reciente colapso inmobiliario en Estados Unidos y Europa", aseguran los expertos más catastrofistas.
“En China, el verdadero riesgo está en las terceras y cuartas ciudades, donde los precios corregirán con fuerza puesto que no están en el radar de los inversores", apunta otro analista. "En las grandes ciudades como Pekín o Shanghai, las ventas siguen siendo fuertes. Es comparable a lo que pasaba en Estados Unidos cuando la burbuja pinchó. Los precios no se colapsaron en Nueva York, pero sí lo hicieron en Orlando o Las Vegas", apuntan desde Nomura. "Una fuerte caída en los precios inmobiliarios podría provocar una crisis sistémica en China, y pensamos que es el mayor riesgo al que se enfrenta el país", concluyen.
A los problemas inmobiliarios se suman otros quebraderos de cabeza para la segunda economía del mundo. Como, por ejemplo, el fuerte crecimiento de su deuda, como pasó en Estados Unidos, en Europa, Japón y Corea del Sur antes de que sus economías colapsaran. Además, el crecimiento económico chino se ha debilitado hasta niveles similares a los de la crisis de finales de los 90.
La economía del gigante asiático creció a una tasa interanual del 7,7% en el último trimestre de 2013. Y aunque esta supera unos pronósticos que esperaban una expansión del 7,6%, también es inferior al 7,8% del tercer trimestre y, sobre todo, representa el octavo trimestre consecutivo por debajo del 8%. Y a la baja.
Para Michael Pettis, un prestigioso profesor de la Universidad de Pekín, China no vivirá, como se ha especulado en los últimos tiempos, ni un aterrizaje brusco ni un aterrizaje suave, sino un aterrizaje largo (long landing) con crecimientos en torno al 3% y 4% que se mantendrán de forma estable durante años.
Fuente: El Confidencial
Link: http://www.elconfidencial.com/vivienda/2014-04-17/tic-tac-tic-tac-la-burbuja-inmobiliaria-de-china-no-termina-de-estallar_116969/
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