Muy lejos de ser el mercado librado a la relación oferta-demanda que alguna vez fue, el sector inmobiliario mendocino experimenta un momento de sobrevaluación del valor de las propiedades y nivel de ventas muy bajo.
Según los expertos, es la intervención estatal la culpable de generar fenómenos anormales en el comportamiento del mercado. Si bien es difícil determinar en cuánto están "inflados" los precios de los inmuebles, ya que cada caso en particular es diferente, los especialistas reconocen que en promedio hay una sobrevalorización del 40%.
Santiago Debé, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, habló de propiedades hasta un 50% más caras de su valor real. "Conozco casos en que por una casa de $ 400.000 el propietario pide $ 600.000", indicó.
Ernesto Córdoba, dueño de la empresa inmobiliaria que lleva su nombre, opinó que "en general, los inmuebles sobrevaluados se exceden entre un 30 y un 40%".
Otras voces, en cambio, no identifican un patrón común en la sobrevaluación de las propiedades, pero siempre reconocen que el fenómeno existe. Tal es el caso de Roberto Baeza, titular de Roberto Baeza Propiedades. "Hay precios demasiado inflados en el mercado y por eso las ventas no se concretan", aseguró.
La intervención del Estado
Consultado por la cantidad de ventas en el año 2013 en Mendoza, Ernesto Córdoba declaró que han bajado las operaciones en los tres sectores sobre los que trabajan los corredores inmobiliarios: viviendas, comercios e industrias.
Preocupados por la situación, los expertos protestaron contra la intervención del Estado y aseguraron que la inflación, el cepo cambiario y el tipo de cambio atrasado no permiten al mercado funcionar con claridad.
Uno de los principales problemas, y causante en parte de la sobrevaluación de las propiedades, es la existencia del dólar paralelo, consecuencia del cepo al mercado cambiario impuesto por el Gobierno en octubre de 2011.
Ayer el dólar oficial cotizó en Mendoza a $ 5,85, mientras que el blue se vende a $ 9,60 en las calles del Centro. Entre ambos existe una brecha del 64%, que se presenta como un campo de batalla entre el comprador y el vendedor de inmuebles.
El que vende la propiedad generalmente piensa en el valor de su inmueble en dólares, para luego hacer la conversión a pesos, pero a cotización blue. El comprador, en cambio, busca pagar al precio del dólar oficial.
Una propiedad valuada en unos U$S 80.000, por ejemplo, cuesta cerca de $ 768.000 para el vendedor y $ 468.000 para el comprador. El problema, más allá de la diferencia entre los diferentes tipos de dólares, es que entran en juego una serie de factores que no permiten identificar con facilidad cuál es el valor real de la propiedad. Ejemplo de esto son la inflación y el ritmo de devaluación.
De igual forma, resulta difícil predecir qué ocurrirá en la economía en el mediano plazo y cuáles serán las condiciones del mercado, dando lugar a la incertidumbre.
"El propietario se quiere cubrir por lo que vendrá, por eso pide un precio más alto del correcto", señaló Santiago Debé.
Coincidió con esta lectura Roberto Baeza, quien comentó -además- que "muchas operaciones se cancelan, incluso, al cierre de la negociación".
Las dudas afectan principalmente a aquellos propietarios que, luego de vender, no conocen con certeza cuál será el destino de su dinero. Por el contrario, quienes ya tienen una "reinversión" programada, generalmente están más dispuestos a vender.
Culpa compartida
El afán por parte de algunos propietarios de "resguardarse contra la inflación" no es el único motivo por el cual muchas propiedades cotizan más alto de lo que deberían. "También los inmobiliarios tenemos parte de culpa en esto. A veces, obligados por la poca oferta del mercado, aceptamos clientes que fijan precios demasiado altos", reconoció el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.
Cabe aclarar que la "sobrevalorización" es un fenómeno que aparece en el mercado pero no se da en todos los casos. Ernesto Córdoba explicó que "las propiedades bien tasadas se siguen vendiendo a buen ritmo".
Alquileres altos
No sólo las ventas cotizan a veces a precios inflados. "En muchos casos ocurre lo mismo con los alquileres", señaló Roberto Baeza.
El empresario observó que "algunos propietarios piden actualizaciones del 25% anual en el valor de renta (acompañando la inflación real), pero los salarios no suben tan rápido".
"Por si fuera poco, a esto se suma que en Mendoza hay un déficit de viviendas importante", agregó. Esto último por supuesto empuja también los precios hacia arriba.
Fuente: Los Andes
Link: http://www.losandes.com.ar/notas/2013/9/27/propiedades-sobrevaluadas-30-40-740705.asp
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