El 2016 fue el segundo año consecutivo en el que se recuperó la renta por alquiler. No obstante, la ganancia que perciben los dueños de una propiedad alquilada (en función del alquiler y la valorización del inmueble) sigue estando por debajo de la media histórica. Según el seguimiento que realiza Reporte Inmobiliario sobre un departamento de 3 ambientes en la Capital Federal, la renta neta, es decir descontando los gastos de mantenimiento del inmueble, fue del 2,5% el año pasado. La renta bruta fue del 4,3%. Esta renta neta resulta 0,48 puntos por encima de la de 2015 que fue del 2,02% y más alta que la del 2014, el peor año, cuando cayó al 1,49%.
"Esta recuperación se debe principalmente al incremento del alquiler que fue más fuerte que la revalorización del activo, aunque también influyen positiva y negativamente los comportamientos asimétricos que tuvieron en el periodo la cotización del dólar y los costos de mantenimiento e impuestos", explican los analistas de la consultora. "Estas variaciones generaron que a pesar de que el incremento del alquiler fue marcado, la renta no creció en la misma proporción". Y ejemplifican: mantener un departamento vacío de 85m2 cuesta más de $ 65.000 por año.
El análisis toma el caso del mismo inmueble que viene estudiando Reporte Inmobiliario desde 2001. Localizado Barrio Norte, se trata de un departamento de dos dormitorios con dependencias de calidad estándar ubicado en el 9º piso al contrafrente sobre la calle Agüero a metros de la avenida Las Heras.
El estudio se realiza tomándose como base un periodo de cuatro contratos de alquiler; se toma la hipótesis de que se debe esperar un mes y medio en cada periodo para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses (10 años).
El departamento analizado cuenta con un contrato de locación de $ 14.350 mensuales bajo la metodología “paquete”: $ 11.000 de alquiler + $ 3.350 de expensas (para este supuesto el propietario asume el riesgo de aumento de expensas). El valor de mercado de la unidad se estima actualmente en U$S 190.000.
"En este caso la hipótesis planteada toma el mismo valor de mercado para la compra que para la venta en el año 10. Es decir sin ningún tipo de valorización nominal. Se estima una inversión en mantenimiento normal para la unidad, con una pintada previa a cada nuevo contrato." Además, en cuanto a los gastos a cuenta del propietario, se estimó sólo un cambio de alfombra en los 10 años, o el equivalente a 4 plastificaciones de parquet", según el informe.
Otro detalle es que se asume que los meses que la unidad está alquilada, los impuestos, como ABL o Aguas los afronta el inquilino, algo que se está dando actualmente en el mercado.
Fuente: Clarín
Link: http://www.clarin.com/ciudades/propietarios-renta-sube-lejos-media-hist-rica_0_Bkm3XZVDg.html
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