Eso va quedando en la memoria colectiva y ya es una cultura del mercado inmobiliario argentino. Estamos plagados de historias y anécdotas del que “compró en el 2002″, el que “vendió en la época de Martinez de Hoz”. Más difícil es escuchar, salvo en conversaciones íntimas y en tono de confesión, a los que hicieron la operación inversa en esos dos momentos en el tiempo.
La razón de esto, y conocida por todos, son los bruscos cambios en la política económica. Desde fin de los 70′ el Estado argentino ha adoptado, según las épocas, desmesuradas políticas de expansión del gasto público y el consumo, que al final del ciclo derivan en inflación, escasez de divisas y baja inversión en bienes durables. Cuando este modelo se agota, se aplican también desmesuradas políticas para contrarrestar los males anteriores con el objetivo de bajar la inflación e impulsar la inversión de largo plazo.
El TCR (tipo de cambio real) es, podríamos decir, un síntoma de la política económica. Las etapas de impulso al consumo van acompañadas, en su primera fase, de un TCR alto que luego se diluye con la inflación. A su vez, las políticas de control de la inflación e impulso a la inversión coinciden con un TCR bajo, que en la fase final de estos ciclos se devalúa para generar competitividad.
Como se puede observar en el siguiente gráfico de TCR de Argentina con EEUU, desde 1980 existen cuatro períodos definidos. La última etapa de la tablita con un TCR muy bajo, los años ochenta con un TCR alto, los años noventa con TCR bajo y la etapa que inicia en 2002 con un TCR alto que va gradualmente bajando hasta el 2012.
Lo que resulta interesante es ver la fuerte relación inversa que tienen los gráficos de TCR con EEUU y la evolución del valor del m2 en dólares para la Ciudad de Buenos Aires. El final de “la tablita” fue un período de sobrevaloración del peso con TCR muy bajo y las propiedades tocaron un pico de precios de U$S 1300/m2, valores que no fueron superados sino hasta el 2007. Durante los años 80, un TCR muy alto iba acompañado por un valor bajo de U$S 400/m2 para las propiedades. Eso se invierte en los años noventa con un TCR bajo y valores del m2 que convergieron a U$S 1100 .
Es notable ver que el impacto de la recesión 1998-2001 fue de sólo un 10% y la corrección fuerte vino con la megadevaluación de 2002. Asimismo, la relación inversa vuelve a corroborarse en la última década 2002-2012: a medida que baja el TCR, el valor del m2 de las propiedades aumenta.
Esta observación deja ver la fuerte influencia que tiene el tipo de cambio real en el valor de la propiedades, y por eso es muy relevante entender qué tipo de políticas económicas podrían aplicarse a partir de 2016. Bajo el estado macroeconómico actual, es probable que se impulsen políticas que pongan el acento en reducir los niveles inflacionarios y promuevan la entrada de capitales. Esto llevaría el TCR a un nivel más bajo, similar a los procesos que vivieron Brasil, Paraguay y Uruguay en los últimos años, e impulsaría el valor en dólares de las propiedades en Argentina.
La cuestión es el cuándo y el cuánto. Entre los economistas existen posiciones mas “gradualistas” que favorecen experiencias de reducción de la inflación como la de Chile, y aquellos que defienden políticas de “shock” más parecidas a la de los años 90. De cómo se salde este debate dependerá el timing de cuándo y cuánto se recuperará el valor por m2 de las propiedades en los años venideros.
Fuente: Carta Financiera
Link: http://www.cartafinanciera.com/real-estate-2/que-pasara-con-el-valor-de-las-propiedades-argentinas/
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