El viento y la vista hacia las terrazas dan la sensación de un sobrevuelo por la ciudad, cortada al Este por la línea donde empieza el agua. Desde arriba, los autos son pequeños rectángulos que se mueven por las trazas de asfalto gris; los árboles manchan de verde la maqueta en la que se adivina a las personas como puntos desperdigados al azar. Es una imagen de Buenos Aires a casi 200 metros del suelo.
Cada vez más torres se elevan en la skyline porteña. En los últimos años, la construcción de residencias de altura se sumó al desarrollo de edificios de oficinas de más de 100 metros, en el marco de una tendencia global en la cual las ciudades crecen a lo alto por la expansión demográfica. En la ciudad y alrededores, los proyectos en marcha superan los US$ 1500 millones y Buenos Aires parece cada vez más dispuesta a recuperar el terreno perdido en materia de rascacielos contra ciudades de la región como San Pablo o Santiago de Chile.
Los rascacielos son igualmente consecuencia de una oportunidad de renta relacionada con la altura y con los avances tecnológicos que abarataron los costos de las obras: desde encofrados hasta ascensores capaces de elevarse 300 metros por minuto. Con la mejora de la ecuación, las torres fueron la respuesta inmobiliaria, ya no sólo para encumbrar a empresas, sino también, y cada vez más, para satisfacer la demanda de individuos.
Como en otros tiempos el poder global se disputaba por la llegada al espacio, hoy ese valor simbólico parece estar apenas en el cielo. Dubai, con su imponente Burj Khalifa, de 828 metros, se propuso ser la meca de Medio Oriente. Tras el derribo de las Torres Gemelas, se erigió en Nueva York la Freedom Tower, de 417 metros. Hong Kong levantó el International Commerce Center, de 108 plantas en 484 metros. Lejos de esas marcas, pero no menos impactante será la Torre Alvear, que crece en Puerto Madero, para convertirse, con 235 metros, en el edificio más alto de la Argentina y uno de los principales de Sudamérica, junto con el chileno Costanera Center (300 metros).
La base de datos colaborativa Skyscraper.org ubica a Buenos Aires en la 15a posición en relación con la cantidad de edificios con más de 20 pisos. "El factor rector en altura está ligado a la densidad poblacional; a medida que se desarrollan áreas y zonas urbanas, el crecimiento se da hacia arriba", señala el desarrollador Federico De Narváez.
"Las torres no sólo son un símbolo de progreso y desarrollo económico y tecnológico -evalúa Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre-, son parte del negocio inmobiliario: la altura se paga más en renta y, al mismo tiempo, en lotes urbanos donde la presión inmobiliaria es importante, elevarse en altura es la respuesta a ese desafío. Es decir, a mayor valor de la tierra y mayor demanda de espacio, mayor la densidad, y esto se expresa en altura."
En consonancia, Cynthia Goytia, directora de la Maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la Universidad Di Tella, amplía el análisis del beneficio por el lado de la oferta. "Al favorecer la construcción de una mayor cantidad de metros cuadrados construidos por área, la altura permite maximizar el uso y la rentabilidad del suelo y de la inversión", detalla. Así, continúa, entra al mercado "un producto diferenciado que atiende a un nuevo segmento de la demanda que requiere, valora y está dispuesta a pagar por estos atributos diferenciales, como la vista en altura, entre otros". Eso explica la renta adicional que puede obtener el desarrollador, además de generar en el entorno un impacto positivo de revalorización y sobre el costo de los inmuebles. Por caso, el valor del metro cuadrado puede ir entre el piso uno y el 30°, de 3000 a 8000 dólares. "El salto más significativo es en el piso donde se abre la vista", explica De Narváez.
Las oficinas están en la génesis de la skyline porteña. Speranza traza una cronología: "En los 70 se construyó parte del perfil de Catalinas y las fachadas de Leandro N. Alem con edificios hoy clase B; los 90 fueron el inicio de Puerto Madero y las torres clase A más sofisticadas (Edificio República, torre Boston, Alem y Catalinas Plaza, entre otras) y la última década, con pocos desarrollos en oficinas y muchos residenciales, marcó la consolidación de las torres en el centro como parte del skyline de Buenos Aires, con la Torre Macro, Madero Office, Belgrano Office e YPF, entre otras".
Para las empresas, indica Speranza, las torres no sólo son una forma de maximizar inversiones, sino que revisten también una importancia simbólica y de imagen. Un estudio hecho en Holanda muestra que las empresas están dispuestas a pagar más para localizarse en edificios de 10 metros sobre el promedio, aunque pueda ser más costoso, comenta Goytia.
En este segmento, según el índice de rascacielos que elabora Newmark Grubb Bacre, Buenos Aires tiene mucho margen para crecer: al comparar contra otras ciudades el inventario de metros cuadrados de oficinas de altura por habitante, Buenos Aires queda relegada detrás de Río de Janeiro, San Pablo, México, Bogotá y Santiago de Chile. Sin embargo, las oficinas optan cada vez más por salir de la Capital. "Al tiempo que aumenta la oferta residencial, el mercado de oficinas se vio afectado por el éxodo de las empresas hacia el norte del área metropolitana", describe Goytia. La descentralización se tradujo en construcciones de altura en zonas circundantes, como Vicente López, precisa De Narváez, desarrollador del proyecto mixto Al Río: "Más compañías tienden a unificar su operación y centralizarla en un edificio de oficinas triple A fuera de la ciudad".
En territorio porteño, los registros del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte confirman el viraje. "Históricamente, el desarrollo de edificios en altura obedecía en su mayoría a la construcción de oficinas. En las últimas dos décadas tendió a revertirse. A partir de 2001, el crecimiento inmobiliario se vio reflejado en un incremento de los desarrollos residenciales como refugio de capital", indicaron fuentes del ministerio.
Según Goytia, la colocación de este tipo de proyectos inmobiliarios se vieron favorecidas en los últimos años "en los que la demanda se incrementó, ante la falta de confianza en otros instrumentos tradicionales de inversión".
Las torres empezaron a emerger en distintos barrios. Ya no sólo en Puerto Madero -que cuenta con la mayor cantidad de edificios en el top 10 de los más altos-, sino también en Palermo, en el corredor de la Avenida del Libertador, y en la zona sur de la ciudad. Entre los que marchan por estos días, los grupos KWZ y Portland, erigen My Residence en Belgrano R, y My Soho en Palermo, ambas torres con amenities que desafían la altura.
"Algunos barrios de Buenos Aires modificaron su perfil, por la combinación de dos factores: oferta de capacidad constructiva (sectores de baja densidad que no agotaban la capacidad de los lotes) y ventajas comparativas respecto de otros barrios", explican en el ministerio.
Las viviendas de altura que se construyen hoy guardan una relación con la calidad y la oferta de amenities, que se aliviana entre los propietarios. "La arquitectura logró hacer edificios de 200 unidades que no son pajareras", grafica De Narváez.
Gustavo Cohen, presidente de Urbania Desarrollos, que avanza en el proyecto Quantum Libertador, nota una demanda firme: "La gente prefiere vivir (y está buscando) departamentos en altura con vistas abiertas, en lugares urbanos, cerca de su trabajo, para ganar tiempo en traslados y disfrutar de las comodidades y experiencias de este tipo de complejos". El desarrollo y la densidad poblacional contribuyen a lo que Goytia define como "economía de aglomeración", con ventajas respecto de la productividad de las ciudades, por ejemplo, por la menor necesidad de desplazamientos de los trabajadores.
Entre los desarrollos en ejecución, un caso emblemático es el de la torre Alvear, que presidirá la skyline en 2018, cuando finalice la obra de US$ 170 millones. Hasta ahora, cuenta el director de nuevos negocios de Alvear Hotels & Residences, Andrés Kalwill, la venta de este "hotel sin pasajeros", a un promedio de US$ 8000 el metro cuadrado, trepa al 70%. "Son unos 20 pisos más en relación con el edificio más alto de Puerto Madero", compara. Si para los 54 pisos hubieran bastado, dice, unos 190 metros, ¿por qué hacer un edificio tan alto? "Antes se construían techos altos para que los ambientes fueran más ventilados; en esta torre hay 3,3 metros libres en cada departamento, lo que lo hace un producto especial. Además tendrá un roof club en el que se democratizará la altura", describe. La construcción demandó sentar las bases a una profundidad equivalente a 15 pisos.
Otro ejemplo es The Link Towers, de Vizora y Fernández Prieto, en el Dique 1: son dos torres con departamentos y novedosas town-houses (casas de tres plantas y terraza).
Fuente: La Nación
Link: http://www.lanacion.com.ar/1868679-vivir-en-las-alturas-la-skyline-portena-suma-cada-vez-mas-torres-residenciales-que-cambian-la-fisonomia-de-la-ciudad
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